Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
advertisement
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 10/03/2014 www.gsghukuk.com Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Altyapı hizmet ve yatırımları genel olarak öz sermaye ile finanse edilemeyecek derecede büyük ölçekte yatırım gerektiriyor olması bu yatırımların finansmanı için alternatif yöntemler geliştirilmesi ihtiyacını doğurmaktadır. Ülkemizin son yıllarda gerçekleştirdiği altyapı yatırımlarının yaygınlığı ve ölçeği dikkate alınınca bu konu bir kat daha önemli hale gelmektedir. Sermaye piyasaları alternatif bir finansman yöntemi olarak, son dönemde yeni,modern ve uluslar arası uygulamalara paralel mevzuat çerçevesi ile önemli bir alternatif olarak ortaya çıkmaktadır. Bu çerçevede Altyapı yatırımlarında sermaye piyasaları yoluyla alternatif bir finansman yolu olarak Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (AGYO) dikkat çekmektedir. SPK, 23 Ocak 2014 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1a) ile altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapan özel bir GYO türü olarak Altyapı GYO’larını yeni Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yeniden düzenlemiştir. Bu kapsamda AGYO’ları münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapan bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. AGYO’lar kuruluş, yönetim, organizasyon, yatırım ve faaliyet sınırlamaları gibi temel konularda GYO’ların tabi olduğu düzenlemelere tabidirler. Bununla birlikte –ihraç, yatırım sınırlamaları, kamuyu aydınlatma yükümlülükleri gibibazı özellikli noktalarda GYO Tebliği, AlGYO’lar için özel düzenlemeler öngörmektedir. 2 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 1- Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın tanımı ve yatırım alanları Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (AGYO) münhasıran* (a) altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföy işletmek veya (b) belirli bir altyapı yatırımı, hizmeti veya projesine yatırım** amacıyla kurulan bir GYO türüdür. AGYO’lar diğer GYO’lardan farklı olarak – altyapı yatırım ve hizmeti ilişkili olmayan - gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamazlar. * Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföy işletmek amacını taşıyan AGYO’ların aktif toplamlarının %75’ini n altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşması gerekir. ** Belirli bir altyapı yatırımı, hizmeti veya projesine yatırım amacını taşıyan AGYO’ların aktif toplamlarının %75’ini bu yatırıma yönlendirmeleri ve unvanlarında bu projeye yer vermeleri gerekir. 2- Altyapı yatırım ve hizmetlerinin kapsamı Altyapı yatırım ve hizmetleri; (a) 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda düzenlenen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, (b) sosyal güvenlik kurumları, (c) mahalli idareler ve (d) kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen: Sulama Madencilik İmalat Enerji Ulaştırma Haberleşme Bilgi Teknolojileri Turizm Konut Kültür Kentsel ve Kırsal Altyapı Belediye Hizmetleri Kentsel Dönüşüm Çevre Araştırmageliştirme Hizmetleri Eğitim Sağlık Adalet Güvenlik Genel İdare Altyapısı Tarım ve benzeri “yatırım ve hizmetleri” ile bu “yatırım ve hizmetlere ilişkin projeleri” ve “bunlara dayalı hakları” ifade etmektedir. 3 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 3- AGYO’ların kuruluş yolları ve kuruluşta aranan temel şartlar Bir AGYO yeni kuruluş veya mevcut bir altyapı şirketinden AGYO’ya dönüşüm yolu ile kurulabilir. Kuruluş ve dönüşüm için SPK’nin izni gerekmektedir. Kuruluş ve dönüşüm için aşağıda bazılarını özetlediğimiz çeşitli şartlar aranmaktadır: • Şirketin çıkarılmış veya ödenmiş sermayesi ile özsermayesi asgari 100 milyon TL olmalıdır. (Eğer AGYO’ya bir kamu kurumu ortaksa ve %20’den fazla payı varsa bu rakam 5 milyon TL’dir. Ancak bu durumda ihraç sonucunda en az 100 milyon TL sermayeye ulaşılmalıdır.) • Sermayenin asgari 10 milyon TL’si nakit karşılığı çıkarılmış olmalıdır. (Eğer AGYO’ya bir kamu kurumu ortaksa ve %20’den fazla payı varsa bu şart aranmaz.) • AGYO’ya kuruluşta ayni sermaye konabilir, bu durumda değer tespiti yapılmalıdır. • Sermayenin asgari %25’inin halka arz edileceği veya nitelikli yatırımcılara satılacağı SPK’ya taahhüt edilmelidir. • Şirket sermayesinin son 2 yıl içinde varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle artırılmamış olması gerekir. Yukarıda belirttiğimiz gibi mevcut bir şirketi AGYO’ya dönüştürmek mümkündür. Ancak, her şirket değil sadece altyapı şirketi niteliği taşıyan bir şirketin AGYO’ya dönüşmesi mümkündür. Altapı şirketi: 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanunda tanımlanan sermaye şirketini veya yabancı şirketi, altyapı yatırım hizmetlerini ilgili mevzuatta düzenlenen diğer kamu-özel işbirliği veya özelleştirme modelleri çerçevesinde yürütecek şirketi veya merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerini gerçekleştirmek üzere kurulan şirketlerdir. 4 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 4- Kurucu ve ortakların nitelikleri AGYO’lar dahil tüm GYO’lar belli niteliklere sahip tüm gerçek ve/veya tüzel kişiler tarafından kurulabilir. AGYO’ların kurucuları için özel koşullar aranmamaktadır. Kurucularda aranan niteliklerden bazıları şunlardır: Müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması, • Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması, • Sermaye Piyasası Kanununda yazılı suçlardan, Türk Ceza Kanununun yazılı bazı suçlardan (zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma gibi), Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanunda düzenlenen suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması, • Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’ye göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması, • Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları, • İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması, • Muaccel vergi borcu bulunmaması, • SPK tarafından işlem yasaklı olmaması. Benzeri nitelikler ayrıca ortaklıkta dolaylı olarak %20 ve üzerinde pay sahibi olan nihai gerçek kişiler ile ortalıkta dolaylı olarak yönetim kontrolünü sağlayacak oranda imtiyazlı paya sahip olan gerçek kişiler, için de aranmaktadır. • 5- Yönetim Yapısı AGYO’lar dahil tüm GYO’larda yönetim kurulu üyelerinin ve genel müdürün, kurucularda aranan niteliklere haiz olması gerekir. Ayrıca yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz. Faaliyetlerin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayacak sayıda nitelikli personelin istihdam edilmesi ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen görevleri yerine getirecek ihtisas personelinin seçiminde ilgili SPK düzenlemelerine uyulması gerekir. Yönetim yapısı açısından AGYO’larda diğer GYO’lardan farklılık arz eden bir durum bulunmamaktadır. 5 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 6- AGYO’lara ayni sermaye konulması AGYO’ların kuruluş ve sermaye artırımlarında esas sözleşmede hüküm olması ve genel kurul kararının varlığı şartıyla ayni sermaye konulması mümkündür. Ancak bu gayrimenkuller üzerinde ipotek olmamalı, değeri etkileyecek bir takdiyat bulunmamalıdır. Gayrimenkullere dayalı ayni haklar da sermaye olarak konulabilir. Belirli bir proje amacıyla kurulan AGYO’larda gayrimenkuller ve benzeri ayni haklara ek olarak SPK onayı ile diğer varlıkların da ayni sermaye olarak konulması mümkündür. 7- AGYO’larda pay ihraç yöntemleri AGYO’lar paylarını, a) Halka arz b) Nitelikli yatırımcılara satış Halka arz zorunluluğunun olmaması AGYO’ları diğer GYO’lardan ayıran temel farklardandır. yoluyla ihraç ederek satabilirler. Halka arz zorunluluğunun olmaması AGYO’ları diğer GYO’lardan ayıran temel farklardandır . Ayrıca, halka arz veya nitelikli yatırımcılara satışın gerçekleştirilmesi için uygulanan süreler, diğer GYO’lara göre daha uzundur. Aktif toplamının en az %75’i oranında altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacak AGYO’lar paylarının satışından evvel, kuruluşlarından sonraki 2 yıl içerisinde organizasyonlarını oluşturmak ve SPK düzenlemelerindeki portföy kural ve sınırlamalarına ilişkin şartları sağlamak zorundadırlar. Ayni sermaye karşılığı çıkarılacak payların da satışı mümkündür. Faaliyete Geçme Kuruluş 2 yıl içinde Halka Arz / Nitelikli Yatırımcıya Satış 2-4 yıl içinde 6 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 8- AGYO’larda halka arz ve borsada işlem görmeye ilişkin temel esaslar Halka arz yapacak AGYO’lar, halka arzı belirli süreler içinde gerçekleştirmek zorundadırlar. Sermayesi 200 milyon TL’den az AGYO’ların, SPK’ya halka arz başvurusunu en geç, 2 yıllık faaliyete geçme süresinden sonraki 2 yıl içinde yapmaları gerekir. Sermayesi 200 milyon TL’den fazla olan AGYO’lar içinse bu süre 4 yıldır. Bu süreler içinde halka arz başvurusu yapmayan şirketler AGYO statüsünden çıkarlar. Minimum halka arz oranı sermayenin %25’i olup, halka arz sonrasındaki süreçte de payların yine en az %25’inin halka açık statüde olması gerekir. Halka arz edilen payların satış süresinin bitimini takiben 15 gün içinde Borsa İstanbul’a kotasyonu gerekmektedir. 9- Nitelikli yatırımcılara satışa ilişkin esaslar AGYO’lar için halka arza alternatif bir satış yöntemi nitelikli yatırımcılara satıştır. Bu yöntemde paylar sadece nitelikli yatırımcı statüsündeki kişilere satılabilir. Bu nedenle, halka arz yapan AGYO’lara göre daha esnek düzenlemelere tabidir. Öte yandan belirli bir altyapı şirketine veya projesine, işletme döneminden önce yatırım yapılması ve/veya işletme dönemine geçilmiş altyapı şirket ve projelerinin, ortaklık aktif toplamının %60’ından az olması halinde bir AGYO paylarını sadece nitelikli yatırımcılara satabilirler. Nitelikli yatırımcılara satışta izahname düzenlenmez, ancak bunun yerine satış yapılabilmesi için SPK tarafından onaylanmış bir ihraç belgesi aranır. Nitelikli yatırımcılara asgari olarak sermayenin %25’i oranında pay satışı yapılmalıdır. Pay satışı, halka arza benzer şekilde, en geç, 2 yıllık faaliyete geçme süresinden sonraki 2 yıl içinde yapılmalıdır. Ortaklığın sermayesi 200 milyondan ise bu süre 4 yıl olarak uygulanır. Nitelikli Yatırımcı SPK düzenlemelerine göre asgari 1 milyon TL para veya sermaye piyasası aracına sahip kişiler nitelikli yatırımcı olarak kabul edilmektedir. 7 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 10- Nitelikli yatırımcılara pay ihraç eden AGYO’lara ilişkin özel düzenlemeler • Payların tamamının nama yazılı olması gerekir, hamiline olamaz. Paylar satıştan sonraki dönemde sadece nitelikli yatırımcılar arasında devrolunabilir. Aksi halde devirler pay defterine kaydolunmaz. • AGYO’nun payların nitelikli yatırımcıya satışından önce altyapı yatırım portföyünü oluşturmuş olması şartı aranmaz. Ancak, kuruluştan sonraki ilk sermaye artırımından veya nitelikli yatırımcıya satıştan sonraki 1 yıl içinde ortaklığın aktif toplamının en az %75 altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşuyor olmalıdır. • Ara dönem mali tabloları bağımsız denetimden geçirilmez. • Kamuyu aydınlatma platformuna bildirim yükümlülüğü bulunmamaktadır. • Tanıtım ve reklam verilemez. 11- AGYO’larda pay devirleri Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce, ortaklık sermayesinin %10 ve daha fazlasını temsil eden paylar ile orana bakılmaksızın imtiyazlı payların devirleri SPK iznine tabidir. İhraçtan sonraki süreçte ise, imtiyazlı pay devirleri SPK iznine tabidir ve devralacak ortakların diğer ortaklara pay alım teklifinde bulunabilecek mali güce sahip olması gerekir. İmtiyazsız pay devirleriyle yönetim kontrolünün sağlanması halinde bir izin aranmamakla birlikte, yönetim kontrolünü alan ortakların AGYO kurucularında aranan şartları sağlamaları gerekir, aksi halde bu ortakların 3 ay içinde ellerindeki payları çıkarmaları gerekir. 8 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları AGYO Halka arz İzahname hazırlanır Aktif toplamının en az %75'i altyapı yatırım ve hizmetlerinde oluşur. Kuruluştan sonraki 2 yıl içinde faaliyet şartları sağlanır. Sonraki 2 yıl içinde halka arz yapılır. Sermaye 200 milyondan fazla ise halka arz süresi 4 yıl. Nitelikli Yatırımcılara Satış AGYO’a özel İhraç Belgesi hazırlanır. Aktif toplamı içinde altyapı yatırım ve hizmetlerinin %60’dan az olması halinde nitelikli yatırımcıya satış zorunlu Kuruluştan sonraki 2 yıl içinde faaliyet şartları sağlanır. Sonraki 2yıl içinde ihraç yapılır Sermaye 200 milyondan fazla ise satış süresi 4 yıl. Paylar sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Payların nitelikli yatırımcıya satışından önce AGYO’nun altyapı yatırım portföyünün oluşturulmuş olması şartı aranmaz. Ancak, kuruluştan sonraki ilk sermaye artırımından veya nitelikli yatırımcıya satıştan sonraki 1 yıl içinde ortaklığın aktif toplamının en az %75 altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşuyor olmalıdır. Ara dönem mali tabloları bağımsız denetimden geçirilmez. Kamuyu aydınlatma platformuna bildirim yükümlülüğü bulunmamaktadır. Tanıtım ve reklam verilemez. 9 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 12- Yatırım yaparken uyulacak ilkeler AGYO’ların yatırım süreçlerinde izlemeleri gereken bazı önemli kurallar şöyle sıralanabilir; • AGYO’lar sadece altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföy işletebilirler. • Merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapılabilir. • Altyapı yatırım ve hizmetleriyle ilişkili olmayan gayrimenkul ve gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamazlar. • AGYO’lar, alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri gayrimenkuller satın alamaz, satamaz, kiralama yapamaz. • Yatırım yapılacak projeler için kapsamlı ekonomik ve mali fizibilite etütler yapılmalı, yasal onaylar alınmalı ve yatırımların değerlemeleri yapılmış olmalıdır. • Gayrimenkul değerleme kuruluşları veya ilgili kamu kurumları projeler için onaylar ve yasal izinlerin alınması, arazi ve zemin etütlerinin yapılması, çevresel ve kültürel varlıklara etkilerinin değerlendirilmiş ve gerekli önlemlerin alınmış olması , yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olması hususlarını tespit etmelidir. • Projelerin genel kamu yararı ve sosyoekonomik faydaları taşımalarına ve uzun dönemli, kârlı ve öngörülebilir nakit akımlarına sahip olmalarına özen gösterilmelidir. • Özelleştirme, Yap-İşlet-Devret modeli veya diğer kamu-özel işbirliği modelleri kapsamındaki altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapılabilir. • Yurtdışında gerçekleştirilen altyapı yatırım ve hizmetleri ile bunlara ilişkin projelere yatırım yapılamaz. • Altyapı yatırımcı veya hizmeti kapsamındaki tesislerin işletmeciliğini yürütmek üzere işletmeci şirket kurabilir, kurulmuş olanlara iştirak edebilir. • Ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle altyapı şirketlerine yatırım yapılabilir. • Ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle diğer AGYO’lara yatırım yapılabilir. 10 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 13- Portföy sınırlamaları AGYO’lar dahil tüm GYO’lar belli portföy sınırlamalarına tabidirler. • AGYO’ların aktif toplamının en az %75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden, ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle altyapı şirketlerine ve diğer AGYO’lara yapılan yatırımlardan oluşması zorunludur. Bu oranın sağlanamaması durumunda, ortaklığın talebi üzerine Kurulca uygun görülmesi halinde söz konusu oranın sağlanması için aykırılığın oluştuğu hesap döneminin sonundan itibaren ortaklıklara bir yıl süre verilebilir. Kurulca verilen sürenin sonunda da asgari oranın sağlanamaması halinde, sürenin bitiminden itibaren en geç üç ay içinde ortaklıkların esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmaları gerekir. Ancak, AGYO’da %75’lik oranın altyapı yatırımlarının tamamlanması, imtiyaz süresinin veya kullanım hakkının dolması gibi nedenlerle sağlanamaması durumunda, ortaklığın talebi üzerine Kurulca uygun görülmesi halinde söz konusu oranın sağlanması için olayın gerçekleştiği hesap dönemi sonundan itibaren iki yıl süre verilebilir. Ancak bu süre %75’lik oranın sağlanamadığı yıl da dahil olmak üzere son 5 yıl içinde en fazla bir defa kullanılabilir. Kurulca verilen sürenin sonunda da asgari %75’lik oranın sağlanamaması halinde, sürenin bitiminden itibaren en geç üç ay içinde ortaklıkların esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmaları gerekir. • AGYO’ların aktif toplamının en fazla %25’i aşağıda belirtilen varlıklara yatırılabilir: • İzin verilen iştirakler: ◦ ◦ ◦ ◦ • İşletmeci şirketler, Altyapı şirketleri, Diğer AGYO’lar, Yap-işlet-devret projeleri ve diğer kamu özel işbirliği modelleri kapsamında kurulan şirketler. Sermaye ve para piyasası araçları/işlemleri : ◦ Yerli ve yabancı sermaye piyasası araçları, ◦ Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi, ◦ Sermaye piyasası araçlarının ödünç verilmesi (portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını, en fazla 90 iş günü süreyle ve 100% teminat karşılığı ödünç verebilirler). 11 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 13- Portföy sınırlamaları (devam) • Diğer GYO’lar gibi AGYO’lar da, aşağıdaki varlıklara aktif toplamının en fazla %10’u oranında yatırım yapabilirler: • Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, • Yabancı para cinsinden ise vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabı. Diğer GYO’lar gibi AGYO’larda da, portföylerinde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz. 14- Ortaklık portföyünün yönetimi Diğer GYO’larda olduğu gibi AGYO’lar da portföylerini yeterli sayıda personel istihdam etmek suretiyle kendileri yönetirler. Proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif imkanların araştırılmasına yönelik danışmanlık hizmetleri ortaklık dışından, bu işlerde uzmanlaşmış şirketlerden alınabilir. Portföy ile ilgili olarak, ilişkili taraflardan danışmanlık hizmeti alınması halinde, bu hizmetler kapsamında danışman şirketlere ödenecek komisyon ve ücretler için Kurulca üst sınır belirlenebilir. Danışman şirket ile işletmeci şirket sıfatı aynı kişide birleşemez. 12 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 15- AGYO’ların Yapamayacakları İşler AGYO’lar faaliyet konusu işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar. Bunun dışında önemli sınırlamalar şu şekilde sıralanabilir: • Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez; • Başka kişilere proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler; • Kredi veremezler; • İlişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler; • Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar; • Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar. 16- Sigorta ve Teminatlar Portföydeki varlıkları sigorta yaptırılması ihtiyaridir. Öte yandan kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, arsa sahiplerinin bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis etmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine portföydeki gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. 13 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 17- İşletme ve inşaat hizmetlerinin yürütülmesi AGYO’lar portföylerinde yer alan gayrimenkullere veya altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin işletme hizmetleri niişletmeci şirketlerden almak zorundadırlar. Bununla birlikte, bir AGYO, mülkiyetinde bulunan altyapı tesislerine ilişkin üretim lisansına veya benzeri başka imtiyazlara sahip olmak koşuluyla söz konusu tesislerde gerçekleştirilecek anılan lisansa ve/veya imtiyaza bağlı faaliyetleri doğrudan kendisi yürütebilir. Yürütülen projelerin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme, iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunludur. Müteahhidin seçiminin ve sözleşme koşullarının yönetim kurulu tarafından onaylanması zorunludur. 18- AGYO’ların diğer şirketlere iştiraki ve adi ortaklık kurması AGYO’lar kural olarak, bir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. AGYO’nun tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı aktif toplamının %10’unu aşamaz. Öte yandan, AGYO’ların aşağıdaki iştirak işlemlerinde bu sınırlamalar uygulanmaz. • İşletmeci şirketlere, • Altyapı şirketlerine, • Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten diğer ortaklıklara, • Yap-işlet-devret projeleri ve diğer kamu özel işbirliği modelleri kapsamında kurulan şirketlere iştirak edebilir. Ancak işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’undan fazla olamaz. Ortaklıklar münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya birkaç ortakla adi ortaklık oluşturabilir. Ortaklığın bu amaçla adi ortaklığa katılımı iştirak kapsamında değerlendirilmez. 14 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 19- Borçlanma sınırları GYO’lar, konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler, bu sınır dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler. Ancak SPK altyapı yatırım ve hizmetlerinin niteliğini dikkate almak suretiyle AGYO’larda borçlanma sınırını artırabilir. 20- Değerlemeye ilişkin esaslar GYO’lar çeşitli işlemleri için ilgili varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini yetkili kurumlara tespit ettirmekle yükümlüdürler. Bu işlemler şunlardır: • Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması, varlıkların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi, • Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, • Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması, • Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması, • Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi, • Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi, • Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti, • Ortaklığa ayni sermaye konulması. 15 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 21- AGYO’ların kamuyu aydınlatma ve bildirim yükümlülükleri GYOların bir takım bilgi ve belgeleri belli süreler içinde KAP’ta ilan etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak paylarını nitelikli yatırımcılara satan AGYO’lar bu bildirimleri KAP’a değil SPK’ya yaparlar. Bu bilgi ve belgeler aşağıda sıralanmıştır: • Özel durum açıklamaları • Değerleme raporları, • Finansal tablolar, • Projelere ilişkin fizibilite raporları • Yürütülen işlere ilişkin sözleşmeler • İlişkili taraflardan danışmanlık, işletmecilik veya inşaat hizmetler ve ödenen ücrete ilişkin bilgiler • Alım satım, kiralama ve benzeri işlemler • Portföydeki varlıkların uzun süreli kiralanması halinde kira ekspertiz değerlerine ilişkin değerleme raporu. Bunların dışında aşağıdaki bilgiler 10 gün içinde Sermaye Piyasaları Birliği’ne bildirilir: • Murahhas üye atanmasına ve bunların yetki ve sorumluluklarının belirlenmesine ilişkin yönetim kurulu kararları • İletişim bilgileri, merkez adresi, internet sitesi, vergi kimlik numarası ve ticaret sicil numarası bilgileri ile bunlarda meydana gelen değişiklikler, • Bağımsız denetim kuruluşuna ilişkin bilgiler • Mevcut imza sirkülerleri • Ortakları, yöneticileri, personeli ve diğer kurumlar aleyhine açtığı dava ve takipler ile bunların ortaklık aleyhine açtığı dava ve takipleri ile sonuçları, • Gazetelerde yapılması zorunlu ilanlar 16 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 22-Kar payı dağıtımı SPK düzenlemeleri ve diğer mevzuat kar dağıtımı zorunluluğu öngörmemektedir. Ancak SPK nakit kar payı dağıtımını zorunlu tutabilir. Öte yandan, AGYO’lar nitelikli yatırımcıya satış veya halka arzdan önce nakit temettü dağıtamazlar. 23- Faaliyette bulunma hakkının kalkması Süreli olarak kurulan bir AGYO için öngörülen sürenin dolması ve SPK’ya süre uzatımı talebinde bulunulmaması halinde faaliyette bulunma hakkı sona erer. Ayrıca, altyapı yatırım faaliyetine ilişkin lisans iptali, idare ile yapılan sözleşmelerin feshi ve sözleşme süresinin sona ermesi veya projenin tamamlanması gibi AGYO’nun faaliyetinin gerçekleştirilmesinin olanaksız kılacak durumların doğması halinde de gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Bu durumlarda üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunmayacak şekilde değiştirmek üzere SPK’ya başvurulmalıdır aksi halde TTK gereğince ortaklık sona ermiş sayılır. 24- SPK Ücretleri AGYO’lar halka arzdan veya nitelikli yatırımcıya satıştan önce sermaye artırımı yapılması halinde, yapılacak ilk sermaye artırımında, ortaklık sermayesini temsil eden paylar ile ihraç edilecek payların tamamının nominal değeri üzerinden SPK ücreti alınır. Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce yapılacak daha sonraki sermaye artırımlarında ihraç edilecek payların nominal değeri üzerinden SPK ücreti alınır. 17 Finans Hukuku ekibimiz Umurcan Gago Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı Şirket Ortağı T: +90 (212) 326 6472 umurcan.gago@gsghukuk.com Bekir Emre Haykır Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı Avukat T: +90 (212) 326 6813 emre.haykir@gsghukuk.com Pınar Karamahmutoğlu Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı Avukat T: +90 (212) 326 6868 pinar.karamahmutoglu@gsghukuk.com GSG Hukuk Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı ("GSG Hukuk") pek çok farklı sektörde faaliyet gösteren yerli ve yabancı sermayeli müşterilerine kuruluşlarından itibaren tüm hukuki işlemlerine yönelik hizmet vermektedir. GSG Hukuk, 32avukat barındıran 43 kişilik deneyimli ekibiyle gerek genel hukuk gerekse vergi ve gümrük uyuşmazlığı alanındaki tecrübesini aynı çatı altında toplamıştır. GSG Hukuk olarak müşterilerimiz için oluşturduğumuz ekiplerde ilgili sektörde yetiştirdiğimiz deneyim sahibi ve uzmanlaşmış avukatlar bulundurmak önceliklerimiz arasındadır. Söz konusu yaklaşımla çeşitli sektörlere geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız. © 2014 Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı. Tüm hakları saklıdır. Bu dokümanda “GSG Avukatlık Ortaklığı” veya “GSG Hukuk” ibaresi, Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı’nı ifade etmektedir.
