Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

advertisement
Altyapı Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları
10/03/2014
www.gsghukuk.com
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
Altyapı hizmet ve yatırımları genel olarak öz sermaye ile finanse edilemeyecek derecede
büyük ölçekte yatırım gerektiriyor olması bu yatırımların finansmanı için alternatif
yöntemler geliştirilmesi ihtiyacını doğurmaktadır. Ülkemizin son yıllarda gerçekleştirdiği
altyapı yatırımlarının yaygınlığı ve ölçeği dikkate alınınca bu konu bir kat daha önemli
hale gelmektedir. Sermaye piyasaları alternatif bir finansman yöntemi olarak, son
dönemde yeni,modern ve uluslar arası uygulamalara paralel mevzuat çerçevesi ile önemli
bir alternatif olarak ortaya çıkmaktadır.
Bu çerçevede Altyapı yatırımlarında sermaye piyasaları yoluyla alternatif bir finansman
yolu olarak Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (AGYO) dikkat çekmektedir. SPK, 23
Ocak 2014 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin
Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1a) ile altyapı yatırım ve
hizmetlerine yatırım yapan özel bir GYO türü olarak Altyapı GYO’larını yeni Sermaye
Piyasası Kanunu çerçevesinde yeniden düzenlemiştir.
Bu kapsamda AGYO’ları münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapan bir
gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. AGYO’lar kuruluş, yönetim, organizasyon, yatırım ve
faaliyet sınırlamaları gibi temel konularda GYO’ların tabi olduğu düzenlemelere tabidirler.
Bununla birlikte –ihraç, yatırım sınırlamaları, kamuyu aydınlatma yükümlülükleri gibibazı özellikli noktalarda GYO Tebliği, AlGYO’lar için özel düzenlemeler öngörmektedir.
2
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
1- Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın tanımı ve yatırım alanları
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (AGYO) münhasıran* (a) altyapı yatırım ve
hizmetlerinden oluşan bir portföy işletmek veya (b) belirli bir altyapı yatırımı, hizmeti veya
projesine yatırım** amacıyla kurulan bir GYO türüdür. AGYO’lar diğer GYO’lardan farklı olarak –
altyapı yatırım ve hizmeti ilişkili olmayan - gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve
gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamazlar.
* Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföy işletmek amacını taşıyan AGYO’ların aktif toplamlarının %75’ini n
altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşması gerekir.
** Belirli bir altyapı yatırımı, hizmeti veya projesine yatırım amacını taşıyan AGYO’ların aktif toplamlarının %75’ini bu
yatırıma yönlendirmeleri ve unvanlarında bu projeye yer vermeleri gerekir.
2- Altyapı yatırım ve hizmetlerinin kapsamı
Altyapı yatırım ve hizmetleri;
(a) 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda düzenlenen merkezi yönetim
kapsamındaki kamu idareleri,
(b) sosyal güvenlik kurumları,
(c) mahalli idareler ve
(d) kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen:
Sulama
Madencilik
İmalat
Enerji
Ulaştırma
Haberleşme
Bilgi
Teknolojileri
Turizm
Konut
Kültür
Kentsel ve
Kırsal
Altyapı
Belediye
Hizmetleri
Kentsel
Dönüşüm
Çevre
Araştırmageliştirme
Hizmetleri
Eğitim
Sağlık
Adalet
Güvenlik
Genel İdare
Altyapısı
Tarım
ve benzeri “yatırım ve hizmetleri” ile bu “yatırım ve hizmetlere ilişkin projeleri” ve “bunlara
dayalı hakları” ifade etmektedir.
3
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
3- AGYO’ların kuruluş yolları ve kuruluşta aranan temel şartlar
Bir AGYO yeni kuruluş veya mevcut bir altyapı şirketinden AGYO’ya dönüşüm yolu ile
kurulabilir. Kuruluş ve dönüşüm için SPK’nin izni gerekmektedir. Kuruluş ve dönüşüm için
aşağıda bazılarını özetlediğimiz çeşitli şartlar aranmaktadır:
•
Şirketin çıkarılmış veya ödenmiş sermayesi ile özsermayesi asgari 100 milyon TL
olmalıdır. (Eğer AGYO’ya bir kamu kurumu ortaksa ve %20’den fazla payı varsa bu
rakam 5 milyon TL’dir. Ancak bu durumda ihraç sonucunda en az 100 milyon TL
sermayeye ulaşılmalıdır.)
•
Sermayenin asgari 10 milyon TL’si nakit karşılığı çıkarılmış olmalıdır. (Eğer
AGYO’ya bir kamu kurumu ortaksa ve %20’den fazla payı varsa bu şart aranmaz.)
•
AGYO’ya kuruluşta ayni sermaye konabilir, bu durumda değer tespiti yapılmalıdır.
•
Sermayenin asgari %25’inin halka arz edileceği veya nitelikli yatırımcılara
satılacağı SPK’ya taahhüt edilmelidir.
•
Şirket sermayesinin son 2 yıl içinde varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle
artırılmamış olması gerekir.
Yukarıda belirttiğimiz gibi mevcut bir şirketi
AGYO’ya dönüştürmek mümkündür. Ancak, her
şirket değil sadece altyapı şirketi niteliği taşıyan
bir şirketin AGYO’ya dönüşmesi mümkündür.
Altapı şirketi: 3996 sayılı Bazı Yatırım ve
Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde
Yaptırılması Hakkında Kanunda tanımlanan
sermaye şirketini veya yabancı şirketi, altyapı
yatırım hizmetlerini ilgili mevzuatta düzenlenen
diğer kamu-özel işbirliği veya özelleştirme modelleri
çerçevesinde yürütecek şirketi veya merkezi yönetim
kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik
kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi
teşebbüsleri tarafından yürütülen altyapı yatırım ve
hizmetlerini gerçekleştirmek üzere kurulan
şirketlerdir.
4
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
4- Kurucu ve ortakların nitelikleri
AGYO’lar dahil tüm GYO’lar belli niteliklere sahip tüm gerçek ve/veya tüzel kişiler tarafından
kurulabilir. AGYO’ların kurucuları için özel koşullar aranmamaktadır.
Kurucularda aranan niteliklerden bazıları şunlardır:
Müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi
kararı verilmiş olmaması,
•
Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren
olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,
•
Sermaye Piyasası Kanununda yazılı suçlardan, Türk Ceza Kanununun yazılı bazı
suçlardan (zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye
kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma gibi), Terörizmin Finansmanının
Önlenmesi Hakkında Kanunda düzenlenen suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin
bulunmaması,
•
Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında Kanun Hükmünde
Kararname’ye göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı
verilmemiş olması,
•
Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri
sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye
miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları,
•
İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması,
•
Muaccel vergi borcu bulunmaması,
•
SPK tarafından işlem yasaklı olmaması.
Benzeri nitelikler ayrıca ortaklıkta dolaylı olarak %20 ve üzerinde pay sahibi olan nihai gerçek
kişiler ile ortalıkta dolaylı olarak yönetim kontrolünü sağlayacak oranda imtiyazlı paya sahip olan
gerçek kişiler, için de aranmaktadır.
•
5- Yönetim Yapısı
AGYO’lar dahil tüm GYO’larda yönetim kurulu üyelerinin ve genel müdürün, kurucularda aranan
niteliklere haiz olması gerekir. Ayrıca yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık
yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından
ilgilendiren gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık
tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda
edinilmiş tecrübe sayılmaz.
Faaliyetlerin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayacak sayıda nitelikli personelin istihdam
edilmesi ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen görevleri yerine getirecek ihtisas personelinin
seçiminde ilgili SPK düzenlemelerine uyulması gerekir.
Yönetim yapısı açısından AGYO’larda diğer GYO’lardan farklılık arz eden bir durum
bulunmamaktadır.
5
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
6- AGYO’lara ayni sermaye konulması
AGYO’ların kuruluş ve sermaye artırımlarında esas sözleşmede hüküm olması ve genel kurul
kararının varlığı şartıyla ayni sermaye konulması mümkündür. Ancak bu gayrimenkuller
üzerinde ipotek olmamalı, değeri etkileyecek bir takdiyat bulunmamalıdır. Gayrimenkullere
dayalı ayni haklar da sermaye olarak konulabilir.
Belirli bir proje amacıyla kurulan AGYO’larda gayrimenkuller ve benzeri ayni haklara ek olarak
SPK onayı ile diğer varlıkların da ayni sermaye olarak konulması mümkündür.
7- AGYO’larda pay ihraç yöntemleri
AGYO’lar paylarını,
a)
Halka arz
b)
Nitelikli yatırımcılara satış
Halka arz zorunluluğunun
olmaması AGYO’ları diğer
GYO’lardan ayıran temel
farklardandır.
yoluyla ihraç ederek satabilirler.
Halka arz zorunluluğunun olmaması AGYO’ları diğer GYO’lardan ayıran temel farklardandır .
Ayrıca, halka arz veya nitelikli yatırımcılara satışın gerçekleştirilmesi için uygulanan süreler,
diğer GYO’lara göre daha uzundur.
Aktif toplamının en az %75’i oranında altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacak AGYO’lar
paylarının satışından evvel, kuruluşlarından sonraki 2 yıl içerisinde organizasyonlarını
oluşturmak ve SPK düzenlemelerindeki portföy kural ve sınırlamalarına ilişkin şartları sağlamak
zorundadırlar. Ayni sermaye karşılığı çıkarılacak payların da satışı mümkündür.
Faaliyete
Geçme
Kuruluş
2 yıl içinde
Halka Arz /
Nitelikli
Yatırımcıya
Satış
2-4 yıl içinde
6
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
8- AGYO’larda halka arz ve borsada işlem görmeye ilişkin temel esaslar
Halka arz yapacak AGYO’lar, halka arzı belirli süreler içinde gerçekleştirmek zorundadırlar.
Sermayesi 200 milyon TL’den az AGYO’ların, SPK’ya halka arz başvurusunu en geç, 2 yıllık
faaliyete geçme süresinden sonraki 2 yıl içinde yapmaları gerekir. Sermayesi 200 milyon TL’den
fazla olan AGYO’lar içinse bu süre 4 yıldır. Bu süreler içinde halka arz başvurusu yapmayan
şirketler AGYO statüsünden çıkarlar.
Minimum halka arz oranı sermayenin %25’i olup, halka arz sonrasındaki süreçte de payların yine
en az %25’inin halka açık statüde olması gerekir.
Halka arz edilen payların satış süresinin bitimini takiben 15 gün içinde Borsa İstanbul’a
kotasyonu gerekmektedir.
9- Nitelikli yatırımcılara satışa ilişkin esaslar
AGYO’lar için halka arza alternatif bir satış yöntemi nitelikli yatırımcılara satıştır. Bu yöntemde
paylar sadece nitelikli yatırımcı statüsündeki kişilere satılabilir. Bu nedenle, halka arz yapan
AGYO’lara göre daha esnek düzenlemelere tabidir.
Öte yandan belirli bir altyapı şirketine veya projesine, işletme döneminden önce yatırım
yapılması ve/veya işletme dönemine geçilmiş altyapı şirket ve projelerinin, ortaklık aktif
toplamının %60’ından az olması halinde bir AGYO paylarını sadece nitelikli yatırımcılara
satabilirler.
Nitelikli yatırımcılara satışta izahname düzenlenmez, ancak bunun yerine satış yapılabilmesi için
SPK tarafından onaylanmış bir ihraç belgesi aranır. Nitelikli yatırımcılara asgari olarak
sermayenin %25’i oranında pay satışı yapılmalıdır.
Pay satışı, halka arza benzer şekilde, en geç, 2 yıllık faaliyete geçme süresinden sonraki 2 yıl
içinde yapılmalıdır. Ortaklığın sermayesi 200 milyondan ise bu süre 4 yıl olarak uygulanır.
Nitelikli Yatırımcı
SPK düzenlemelerine göre asgari 1 milyon TL para
veya sermaye piyasası aracına sahip kişiler nitelikli
yatırımcı olarak kabul edilmektedir.
7
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
10- Nitelikli yatırımcılara pay ihraç eden AGYO’lara ilişkin özel
düzenlemeler
•
Payların tamamının nama yazılı olması gerekir, hamiline olamaz. Paylar satıştan sonraki
dönemde sadece nitelikli yatırımcılar arasında devrolunabilir. Aksi halde devirler pay
defterine kaydolunmaz.
•
AGYO’nun payların nitelikli yatırımcıya satışından önce altyapı yatırım portföyünü
oluşturmuş olması şartı aranmaz. Ancak, kuruluştan sonraki ilk sermaye artırımından veya
nitelikli yatırımcıya satıştan sonraki 1 yıl içinde ortaklığın aktif toplamının en az %75 altyapı
yatırım ve hizmetlerinden oluşuyor olmalıdır.
•
Ara dönem mali tabloları bağımsız denetimden geçirilmez.
•
Kamuyu aydınlatma platformuna bildirim yükümlülüğü bulunmamaktadır.
•
Tanıtım ve reklam verilemez.
11- AGYO’larda pay devirleri
Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce, ortaklık sermayesinin %10 ve
daha fazlasını temsil eden paylar ile orana bakılmaksızın imtiyazlı payların devirleri SPK iznine
tabidir.
İhraçtan sonraki süreçte ise, imtiyazlı pay devirleri SPK iznine tabidir ve devralacak ortakların
diğer ortaklara pay alım teklifinde bulunabilecek mali güce sahip olması gerekir. İmtiyazsız pay
devirleriyle yönetim kontrolünün sağlanması halinde bir izin aranmamakla birlikte, yönetim
kontrolünü alan ortakların AGYO kurucularında aranan şartları sağlamaları gerekir, aksi halde bu
ortakların 3 ay içinde ellerindeki payları çıkarmaları gerekir.
8
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
AGYO
Halka arz
İzahname hazırlanır
Aktif toplamının en az %75'i altyapı
yatırım ve hizmetlerinde oluşur.
Kuruluştan sonraki 2 yıl içinde faaliyet
şartları sağlanır.
Sonraki 2 yıl içinde halka arz yapılır.
Sermaye 200 milyondan fazla ise halka arz
süresi 4 yıl.
Nitelikli Yatırımcılara
Satış
AGYO’a
özel
İhraç Belgesi hazırlanır.
Aktif toplamı içinde altyapı yatırım ve
hizmetlerinin %60’dan az olması
halinde nitelikli yatırımcıya satış zorunlu
Kuruluştan sonraki 2 yıl içinde faaliyet
şartları sağlanır.
Sonraki 2yıl içinde ihraç yapılır
Sermaye 200 milyondan fazla ise satış
süresi 4 yıl.
Paylar sadece nitelikli yatırımcılara
satılabilir.
Payların nitelikli yatırımcıya satışından
önce AGYO’nun altyapı yatırım
portföyünün oluşturulmuş olması şartı
aranmaz. Ancak, kuruluştan sonraki ilk
sermaye artırımından veya nitelikli
yatırımcıya satıştan sonraki 1 yıl içinde
ortaklığın aktif toplamının en az %75
altyapı yatırım ve hizmetlerinden
oluşuyor olmalıdır.
Ara dönem mali tabloları bağımsız
denetimden geçirilmez.
Kamuyu aydınlatma platformuna
bildirim yükümlülüğü
bulunmamaktadır.
Tanıtım ve reklam verilemez.
9
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
12- Yatırım yaparken uyulacak ilkeler
AGYO’ların yatırım süreçlerinde izlemeleri gereken bazı önemli kurallar şöyle sıralanabilir;
•
AGYO’lar sadece altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföy
işletebilirler.
•
Merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları,
mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen altyapı yatırım
ve hizmetlerine yatırım yapılabilir.
•
Altyapı yatırım ve hizmetleriyle ilişkili olmayan gayrimenkul ve gayrimenkul
projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamazlar.
•
AGYO’lar, alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis,
alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri gayrimenkuller
satın alamaz, satamaz, kiralama yapamaz.
•
Yatırım yapılacak projeler için kapsamlı ekonomik ve mali fizibilite etütler yapılmalı,
yasal onaylar alınmalı ve yatırımların değerlemeleri yapılmış olmalıdır.
•
Gayrimenkul değerleme kuruluşları veya ilgili kamu kurumları projeler için onaylar ve
yasal izinlerin alınması, arazi ve zemin etütlerinin yapılması, çevresel ve kültürel
varlıklara etkilerinin değerlendirilmiş ve gerekli önlemlerin alınmış olması , yasal
gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olması hususlarını tespit
etmelidir.
•
Projelerin genel kamu yararı ve sosyoekonomik faydaları taşımalarına ve uzun dönemli,
kârlı ve öngörülebilir nakit akımlarına sahip olmalarına özen gösterilmelidir.
•
Özelleştirme, Yap-İşlet-Devret modeli veya diğer kamu-özel işbirliği modelleri
kapsamındaki altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapılabilir.
•
Yurtdışında gerçekleştirilen altyapı yatırım ve hizmetleri ile bunlara ilişkin projelere
yatırım yapılamaz.
•
Altyapı yatırımcı veya hizmeti kapsamındaki tesislerin işletmeciliğini yürütmek üzere
işletmeci şirket kurabilir, kurulmuş olanlara iştirak edebilir.
•
Ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle altyapı şirketlerine yatırım
yapılabilir.
•
Ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle diğer AGYO’lara yatırım
yapılabilir.
10
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
13- Portföy sınırlamaları
AGYO’lar dahil tüm GYO’lar belli portföy sınırlamalarına tabidirler.
• AGYO’ların aktif toplamının en az %75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden, ortak olmak
veya borçlanma aracı satın almak suretiyle altyapı şirketlerine ve diğer AGYO’lara yapılan
yatırımlardan oluşması zorunludur.
Bu oranın sağlanamaması durumunda, ortaklığın talebi üzerine Kurulca uygun görülmesi halinde
söz konusu oranın sağlanması için aykırılığın oluştuğu hesap döneminin sonundan itibaren
ortaklıklara bir yıl süre verilebilir. Kurulca verilen sürenin sonunda da asgari oranın
sağlanamaması halinde, sürenin bitiminden itibaren en geç üç ay içinde ortaklıkların esas
sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek
üzere Kurula başvurmaları gerekir. Ancak, AGYO’da %75’lik oranın altyapı yatırımlarının
tamamlanması, imtiyaz süresinin veya kullanım hakkının dolması gibi nedenlerle sağlanamaması
durumunda, ortaklığın talebi üzerine Kurulca uygun görülmesi halinde söz konusu oranın
sağlanması için olayın gerçekleştiği hesap dönemi sonundan itibaren iki yıl süre verilebilir. Ancak
bu süre %75’lik oranın sağlanamadığı yıl da dahil olmak üzere son 5 yıl içinde en fazla bir defa
kullanılabilir. Kurulca verilen sürenin sonunda da asgari %75’lik oranın sağlanamaması halinde,
sürenin bitiminden itibaren en geç üç ay içinde ortaklıkların esas sözleşme hükümlerini
gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula
başvurmaları gerekir.
• AGYO’ların aktif toplamının en fazla %25’i aşağıda belirtilen varlıklara yatırılabilir:
•
İzin verilen iştirakler:
◦
◦
◦
◦
•
İşletmeci şirketler,
Altyapı şirketleri,
Diğer AGYO’lar,
Yap-işlet-devret projeleri ve diğer kamu özel işbirliği modelleri kapsamında kurulan
şirketler.
Sermaye ve para piyasası araçları/işlemleri :
◦
Yerli ve yabancı sermaye piyasası araçları,
◦
Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi,
◦
Sermaye piyasası araçlarının ödünç verilmesi (portföylerindeki sermaye piyasası
araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını,
en fazla 90 iş günü süreyle ve 100% teminat karşılığı ödünç verebilirler).
11
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
13- Portföy sınırlamaları (devam)
•
Diğer GYO’lar gibi AGYO’lar da, aşağıdaki varlıklara aktif toplamının en fazla %10’u
oranında yatırım yapabilirler:
•
Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı,
•
Yabancı para cinsinden ise vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma
hesabı.
Diğer GYO’lar gibi AGYO’larda da, portföylerinde bulunan ve alımından itibaren beş yıl
geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta
bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz.
14- Ortaklık portföyünün yönetimi
Diğer GYO’larda olduğu gibi AGYO’lar da portföylerini yeterli sayıda personel istihdam etmek
suretiyle kendileri yönetirler.
Proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve
alternatif imkanların araştırılmasına yönelik danışmanlık hizmetleri ortaklık dışından, bu işlerde
uzmanlaşmış şirketlerden alınabilir.
Portföy ile ilgili olarak, ilişkili taraflardan danışmanlık hizmeti alınması halinde, bu hizmetler
kapsamında danışman şirketlere ödenecek komisyon ve ücretler için Kurulca üst sınır
belirlenebilir.
Danışman şirket ile işletmeci şirket sıfatı aynı kişide birleşemez.
12
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
15- AGYO’ların Yapamayacakları İşler
AGYO’lar faaliyet konusu işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.
Bunun dışında önemli sınırlamalar şu şekilde sıralanabilir:
• Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri
üstlenemez;
• Başka kişilere proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve
buna benzer hizmetler veremezler;
• Kredi veremezler;
• İlişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç
alacak ilişkisine giremezler;
• Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya
komisyon ödemesinde bulunamazlar;
• Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
16- Sigorta ve Teminatlar
Portföydeki varlıkları sigorta yaptırılması ihtiyaridir.
Öte yandan kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, arsa sahiplerinin bedelsiz veya
düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis etmesi veya arsanın devredilmesi halinde,
projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine portföydeki gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer
sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın
alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi
temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis
edilebilir.
Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek,
rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz.
Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur.
13
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
17- İşletme ve inşaat hizmetlerinin yürütülmesi
AGYO’lar portföylerinde yer alan gayrimenkullere veya altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin
işletme hizmetleri niişletmeci şirketlerden almak zorundadırlar.
Bununla birlikte, bir AGYO, mülkiyetinde bulunan altyapı tesislerine ilişkin üretim lisansına veya
benzeri başka imtiyazlara sahip olmak koşuluyla söz konusu tesislerde gerçekleştirilecek anılan
lisansa ve/veya imtiyaza bağlı faaliyetleri doğrudan kendisi yürütebilir.
Yürütülen projelerin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme,
iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden
doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması
zorunludur. Müteahhidin seçiminin ve sözleşme koşullarının yönetim kurulu tarafından
onaylanması zorunludur.
18- AGYO’ların diğer şirketlere iştiraki ve adi ortaklık kurması
AGYO’lar kural olarak, bir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar.
AGYO’nun tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı aktif
toplamının %10’unu aşamaz.
Öte yandan, AGYO’ların aşağıdaki iştirak işlemlerinde bu sınırlamalar uygulanmaz.
•
İşletmeci şirketlere,
•
Altyapı şirketlerine,
•
Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten diğer ortaklıklara,
•
Yap-işlet-devret projeleri ve diğer kamu özel işbirliği modelleri kapsamında kurulan
şirketlere
iştirak edebilir.
Ancak işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp
kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’undan fazla olamaz.
Ortaklıklar münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya birkaç ortakla adi
ortaklık oluşturabilir. Ortaklığın bu amaçla adi ortaklığa katılımı iştirak kapsamında
değerlendirilmez.
14
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
19- Borçlanma sınırları
GYO’lar, konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı
kadar kredi kullanabilirler, bu sınır dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler. Ancak SPK altyapı
yatırım ve hizmetlerinin niteliğini dikkate almak suretiyle AGYO’larda borçlanma sınırını
artırabilir.
20- Değerlemeye ilişkin esaslar
GYO’lar çeşitli işlemleri için ilgili varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini
yetkili kurumlara tespit ettirmekle yükümlüdürler.
Bu işlemler şunlardır:
• Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar,
gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve
hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi
veya portföyden çıkarılması, varlıkların niteliğinin
veya cinsinin değiştirilmesi,
• Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya
verilmesi,
• Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
• Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya
verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya
uzatılması,
• Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
• Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal
prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam
ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit
edilmesi,
• Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap
döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir
nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan
varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti,
• Ortaklığa ayni sermaye konulması.
15
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
21- AGYO’ların kamuyu aydınlatma ve bildirim yükümlülükleri
GYOların bir takım bilgi ve belgeleri belli süreler içinde KAP’ta ilan etme yükümlülüğü
bulunmaktadır. Ancak paylarını nitelikli yatırımcılara satan AGYO’lar bu bildirimleri KAP’a değil
SPK’ya yaparlar.
Bu bilgi ve belgeler aşağıda sıralanmıştır:
•
Özel durum açıklamaları
•
Değerleme raporları,
•
Finansal tablolar,
•
Projelere ilişkin fizibilite raporları
•
Yürütülen işlere ilişkin sözleşmeler
•
İlişkili taraflardan danışmanlık, işletmecilik veya inşaat hizmetler ve ödenen ücrete
ilişkin bilgiler
•
Alım satım, kiralama ve benzeri işlemler
•
Portföydeki varlıkların uzun süreli kiralanması halinde kira ekspertiz değerlerine ilişkin
değerleme raporu.
Bunların dışında aşağıdaki bilgiler 10 gün içinde Sermaye Piyasaları Birliği’ne bildirilir:
•
Murahhas üye atanmasına ve bunların yetki ve sorumluluklarının belirlenmesine ilişkin
yönetim kurulu kararları
•
İletişim bilgileri, merkez adresi, internet sitesi, vergi kimlik numarası ve ticaret sicil
numarası bilgileri ile bunlarda meydana gelen değişiklikler,
•
Bağımsız denetim kuruluşuna ilişkin bilgiler
•
Mevcut imza sirkülerleri
•
Ortakları, yöneticileri, personeli ve diğer kurumlar aleyhine açtığı dava ve takipler ile
bunların ortaklık aleyhine açtığı dava ve takipleri ile sonuçları,
•
Gazetelerde yapılması zorunlu ilanlar
16
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
22-Kar payı dağıtımı
SPK düzenlemeleri ve diğer mevzuat kar dağıtımı zorunluluğu öngörmemektedir. Ancak SPK
nakit kar payı dağıtımını zorunlu tutabilir.
Öte yandan, AGYO’lar nitelikli yatırımcıya satış veya halka arzdan önce nakit temettü
dağıtamazlar.
23- Faaliyette bulunma hakkının kalkması
Süreli olarak kurulan bir AGYO için öngörülen sürenin dolması ve SPK’ya süre uzatımı talebinde
bulunulmaması halinde faaliyette bulunma hakkı sona erer.
Ayrıca, altyapı yatırım faaliyetine ilişkin lisans iptali, idare ile yapılan sözleşmelerin feshi ve
sözleşme süresinin sona ermesi veya projenin tamamlanması gibi AGYO’nun faaliyetinin
gerçekleştirilmesinin olanaksız kılacak durumların doğması halinde de gayrimenkul yatırım
ortaklığı olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar.
Bu durumlarda üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak
faaliyette bulunmayacak şekilde değiştirmek üzere SPK’ya başvurulmalıdır aksi halde TTK
gereğince ortaklık sona ermiş sayılır.
24- SPK Ücretleri
AGYO’lar halka arzdan veya nitelikli yatırımcıya satıştan önce sermaye artırımı yapılması halinde,
yapılacak ilk sermaye artırımında, ortaklık sermayesini temsil eden paylar ile ihraç edilecek
payların tamamının nominal değeri üzerinden SPK ücreti alınır. Payların halka arzından veya
nitelikli yatırımcıya satışından önce yapılacak daha sonraki sermaye artırımlarında ihraç edilecek
payların nominal değeri üzerinden SPK ücreti alınır.
17
Finans Hukuku ekibimiz
Umurcan Gago
Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı
Şirket Ortağı
T: +90 (212) 326 6472
umurcan.gago@gsghukuk.com
Bekir Emre Haykır
Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı
Avukat
T: +90 (212) 326 6813
emre.haykir@gsghukuk.com
Pınar Karamahmutoğlu
Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı
Avukat
T: +90 (212) 326 6868
pinar.karamahmutoglu@gsghukuk.com
GSG Hukuk
Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı ("GSG Hukuk") pek çok farklı sektörde faaliyet gösteren
yerli ve yabancı sermayeli müşterilerine kuruluşlarından itibaren tüm hukuki işlemlerine yönelik
hizmet vermektedir. GSG Hukuk, 32avukat barındıran 43 kişilik deneyimli ekibiyle gerek genel
hukuk gerekse vergi ve gümrük uyuşmazlığı alanındaki tecrübesini aynı çatı altında toplamıştır.
GSG Hukuk olarak müşterilerimiz için oluşturduğumuz ekiplerde ilgili sektörde yetiştirdiğimiz
deneyim sahibi ve uzmanlaşmış avukatlar bulundurmak önceliklerimiz arasındadır. Söz konusu
yaklaşımla çeşitli sektörlere geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti
sunmaktayız.
© 2014 Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı. Tüm hakları saklıdır.
Bu dokümanda “GSG Avukatlık Ortaklığı” veya “GSG Hukuk” ibaresi,
Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı’nı ifade etmektedir.
Download