Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Alımlarının Muhasebesi
advertisement
Dünya 16-02-2011 Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Alımlarının Muhasebesi Jale AKKAŞ / Grant Thornton Denetim Hizmetleri Ortağı Birleşme ve satın alma işlemlerinde sık sık karşılaşılan bu konu UFRS 3 "Đşletme Birleşmeleri" ve UMS 40 "Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller" Standartlarını ilgilendiren ve bir işletme tarafından bir veya birden fazla yatırım amaçlı gayrimenkule sahip olan başka bir işletmenin satın alınması durumunda bu işlemin varlık alımı veya işletme birleşmesinden hangisine göre muhasebeleştirileceğidir. Benzer konulara, perakende zincirleri, oteller gibi kendi başına nakit yaratan fiziksel varlıkların da iktisap edilmesinde karşılaşılmaktadır. Bu yazıda bu konu yatırım amaçlı gayrimenkuller açısından incelenmektedir. Konuya ilişkin rehber açıklamalar UFRS 3'de yer alan işletme birleşmeleri ve işletmeler tanımını yatırım amaçlı gayrimenkul sahibi olan bir işletmenin iktisap edilmesine uygularken durum bazında değerlendirme yapılmalıdır. Yatırım amaçlı gayrimenkulleri çoğu finansal olmayan varlıklardan ayıran belli başlı özellikler, bunların kira geliri gibi kendi başına gelir yaratma kaynağına sahip olmalarıdır. Bunun yanı sıra, bakım ve kira tahsilatı gibi bir takım faaliyetler de kira bedelinin kazanılmasına yardımcıdır. Bu sebeple, yatırım amaçlı gayrimenkuller açısından düşünüldüğünde salt gelir yaratma gücü ve bağlantılı yan faaliyetler iktisadi bir işletme göstergesi olmayabilir. Karar verirken aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır: i) UMS 40 ile uyumlu olarak, bir veya birden fazla gayrimenkulün kiracısız veya ilişkili bir hizmet olmaksızın edinilmesi durumunda bu alım bir varlık alımı olarak muhasebeleştirilir. ii) Bir veya birden fazla gayrimenkulün kiracısıyla birlikte ancak ilişkili yan hizmet olmaksızın edinilmesi durumunda, bu alım bir varlık alımı olarak muhasebeleştirilir. iii) Bir veya birden fazla gayrimenkulün kiracılarıyla ve/veya kira sözleşmesiyle doğrudan ilişkili hizmetler ile birlikte edinilmesi bir varlık alımı olarak muhasebeleştirilir. Ancak, benzeri durumlara da tutarlı uygulamaların mevcut olması halinde bu işlem işletme birleşmesi olarak kaydedilebilir. iv) UFRS 3 ile uyumlu olarak, bir veya daha fazla gayrimenkulün kiracılarıyla ve ilişkili hizmetler ile birlikte edinilmesi ve bu hizmetlerin gayrimenkul ve kira sözleşmelerden daha geniş bir alana yayılması durumunda, bu işlemler işletme birleşmeleri olarak muhasebeleştirilir. Konunun irdelenmesi Đşletme birleşmelerinin varlık alımı işleminden ayırt edilmesi UFRS uygulamalarının yapılacak sınıflandırmaya değişkenlik göstermesi sebebiyle önemlidir. Fark yaratan bir husus farklı tanımlamaların ertelenmiş vergi etkisidir. Örneğin, bir alım işleminin varlık alımı olarak muhasebeleştirilmesi ertelenmiş vergi konusu olan geçici farkların ilk muhasebeleştirme muafiyeti ile karşılanacak olmasından ötürü ertelenmiş vergi yükümlülüğü yaratmaz. Ancak, söz konusu alımın işletme birleşmesi olarak tanımlanması durumunda, bu muafiyet geçerli değildir ve varlığın vergiye tabi değeri ile defter değeri arasında ortaya çıkan farklar üzerinden ertelenmiş vergi etkisi doğar. Đşletme birleşmelerinde gerçeğe uygun değer, varlık alımında ise maliyet değeri kullanılır. UFRS 3'e göre, her bir işletme birleşmesinde edinen işletme edinilen işletmenin kontrolünü ele geçiren işletme olarak belirlenir. Birleşme veya emsallerin birleşmesi işlemleri de işletme birleşmeleridir. Đşletme kavramı yatırımcısına, sahibine, ortaklarına veya diğer katılımcılarına temettü, düşük maliyet veya başka ekonomik fayda sağlama amacıyla yürütme kabiliyetine haiz entegre faaliyet ve varlıklar grubu olarak tanımlanır. UFRS 3'de yer alan işletme kavramına göre bir işletme, çeşitli girdiler ile bu girdilerin ürünlere dönüştürüldüğü çeşitli süreçlerden oluşur. Đşletmeler ürün çıktısı üretse de, entegre bir varlık grubunun işletme olarak nitelendirilebilmesi ürün çıktısını gerektirmeyebilir. Genel olarak bir işletmeyi oluşturan belli başlı üç element girdi, süreç ve üründür. Ancak bu tanımların yatırım amaçlı gayrimenkullerin iktisabına uygulanması her zaman basit değildir. · Yatırım amaçlı gayrimenkuller finansal nitelik taşımayan bir çok varlıktan farklı olarak, sahibine kira geliri veya değer artış kazancı sağlamasına karşın, finansal nitelik taşımayan bir çok diğer varlığın kazanç yaratması diğer varlık ve borçlara bağlıdır. · Salt varlık alımlarında, yükümlülük ya da faaliyetler iktisaba konu edilmez. Buna karşın, yatırım amaçlı gayrimenkuller içindeki kiracılar ile birlikte iktisap edilir ve kira sözleşmeleri genellikle bağlantılı hizmet yükümlülüklerini de kapsar. Kira tahsilatı gibi hizmetler yatırım amaçlı gayrimenkul varlığının tamamlayıcı unsurudur. Bazı ülkelerde geçerli temayüllere göre, yatırım amaçlı bir gayrimenkul ayrı bir tüzel kişilik nezdinde tutulur ve alıcı tek başına gayrimenkul yerine ilgili tüzel kişiliği iktisap eder. Buna karşılık bir çok varlık alımı, sadece varlığın alımı ile sonuçlanır. Ayrı bir tüzel kişiliğin edinilmesi, bir işletme birleşmesi oluştuğu anlamına gelmemekle birlikte, tüzel kişiliğin edinilmesi, ona bağlı tüm varlık, borç, sözleşme ve yükümlülükleri ile birlikte edinilmesini gerektirir. Bir takım görüşlere göre bir satın alma işleminin işletme birleşmesi olarak sınıflandırılmasında yatırım amaçlı gayrimenkullerden gelir elde edilmesi ve buna ek yardımcı faaliyetler ile kira sözleşmeleri daha az önemlidir. Diğer bir görüşe göre ise de, ayrı bir tüzel kişilik nezdinde tutulan yatırım amaçlı gayrimenkullerin alımı revize UFRS 3'deki daha geniş kapsam altında sınıflandırılmalıdır. Her iki tanım da girdiler kadar entegre faaliyetler ve varlıklar grubunu gerekli kılar. Yardımcı ek faaliyetler bir işletmenin en güçlü göstergelerinden biri değildir. Ancak bu da yoruma bağlı değişebilir. Đşletme birleşmeleri yatırım amaçlı gayrimenkuller sektöründe de gerçekleşebilir. Burada işletme birleşmesinin varlığına dair bazı faktörler aşağıdaki gibidir: · Bir yatırım olarak addedilemeyecek büyüklükte ve belirleyicilikte olan ayırt edilebilir varlık ve/veya borçlara ait edinim; · Varlık yatırımının işletmesiyle (mülkiyet hakkı sözleşmesine yardımcı faaliyetlerin yanında) birlikte personel ve/veya faaliyetlerin de edinimini içermesi. Varlık yatırımı portföy yönetimi , finans, pazarlama gibi ürün ortaya çıkaran faaliyetleri içerir. · Daha önceden yatırım işletmesi olarak bağımsız bir şekilde faaliyet gösteren bir teşekkülün edinimi (tam tersi bir şekilde, örneğin, tek bir yatırım amaçlı varlığa sahip bağlı kuruluşun bir gruptan diğerine satılışı); · Alıcının, iktisabı kendi yatırım portföyüne katma dışındaki niyeti. Aşağıda bu açıklamalara ait bazı örnekler yer almaktadır: Bir emlak yatırım şirketi olan A'nın, tek faaliyeti yatırım amaçlı gayrimenkulleri elinde tutmak ve yönetmek olan B Şirketi'ni satın alması işletme birleşmesi veya varlık alımı senaryoları altında incelenmektedir: Senaryo 1 -Sadece mülkün bulunup hizmet veya kiracının bulunmadığı durum B yalnızca yatırım amaçlı gayrimenkul sahibidir. Söz konusu gayrimenkulde kiracı bulunmamaktadır. B Şirketi'nin personeli yoktur ve herhangi bir hizmet vermemektedir. Analiz B Şirketinin herhangi bir kazanç sağlamadığı ve A Şirketi'ne herhangi bir faaliyet transferi gerçekleşmediği dikkate alındığında işlem varlık alımı olarak değerlendirilmektedir. Senaryo 2 -Kiracısı bulunduğu durum B Şirketi yalnızca yatırım amaçlı gayrimenkul sahibidir. Yatırım amaçlı gayrimenkulün, kira sözleşmeleri altında kiracıları bulunmakta olup varlık iktisabı halinde destekleyici hizmetler veya sözleşmeler transfere konu edilmeyecektir. Analiz Đktisap edilen teşekkülün kazanç sağlamadığı, A Şirketi'ne herhangi bir faaliyet transferi yapılmadığı ve kira sözleşmelerinin hizmet zorunluluğu içermesine rağmen A Şirketinin hiçbir fiili faaliyet elde etmediği dikkate alındığında işlem varlık alımı olarak değerlendirilmektedir. Senaryo 3 - Kiracısı ve hizmetleri olan varlık durumu B Şirketi yatırım amaçlı bir gayrimenkul sahibidir. Yatırım amaçlı gayrimenkul kira sözleşmelerinden kaynaklanan kiracılara sahiptir. Kira sözleşmelerinden kaynaklanan bir takım mükellefiyetlerle alakalı dışarıya kiralanan bazı hizmet sözleşmeleri de transfer edilmiştir. Analiz Bu işlemin varlık alımı şeklinde değerlendirilmesi daha uygundur. Bu işlemde, destek hizmetleri, dışarıdan kullanılan bir hizmet olmasına karşın transfer edilmiştir. Ancak bu hizmetler tamamen varlık ve kiralama sözleşmesine yardımcı hizmetlerdir. Rehber açıklamalara göre, kira geliri elde etmeye yardımcı faaliyetler, ürün elde etmek için kullanılan süreçlerden sayılmamaktadır ve sınıflandırma kararında daha düşük bir ağırlığa sahiptir. Buna rağmen, bu düzenlemenin sürekli uygulanması halinde, bu senaryo için işletme birleşmeleri muhasebesinin kullanımı uygun olabilir. Senaryo 4 - Kiracılar, hizmetler ve personel ile birden çok varlık olması durumu B Şirketi sekiz ayrı yatırım amaçlı gayrimenkule sahiptir. Söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkuller kira sözleşmelerine tabi kiracılara sahiptir. Şirket ayrıca yatırım yönetimi için personel çalıştırmaktadır. Kiralama sözleşmeleri hizmet sağlama bölümünde bulunmaktadır ve genel yönetim birimleri, faturalama, tahsilat ve yönetim raporlamasından oluşmaktadır. Analiz Bu işlem, yoruma bağlı olmakla birlikte, işletme birleşmesi olarak kabul edilebilir. B Şirketi solo işletmelerin sahip olduğu bir takım olanaklara sahiptir. Yönetim raporlaması gibi transfer edilen bazı faaliyetlerin, yatırım amaçlı gayrmenkule bağlı olup olmadığı sorgulanabilir. Ayrıca B Şirketi'nin yatırım amaçlı varlıklardan müteşekkil bir portföyü elinde bulundurması işletme birleşmesi olduğu hakkında tek karar verici gösterge olmasa da bu faktör transfer edilen hizmet ve faaliyetlerin yatırım amaçlı varlıklara bağlı olması ihtimalini azaltır ve UFRS 3'de tanımlanan varlıklar grubu tanımına uyar. Personelin A'ya transferi ilgili yükümlülüklerinin de transfer edilmiş olduğunu gösterebilir. Ancak, transfer edilen faaliyet, hizmet ve personel portföye bağlı ise ve benzer tutarlı uygulamalar mevcut ise varlık alımı muhasebesi de kullanılabilir. Senaryo 5 - Kiracılar, hizmetler ve yönetim ile birden çok varlık olması durumu Senaryo 4'te bulunan şartlara ek olarak, transfer edilecek personel içerisinde finans ve pazarlamayı geliştiren portföy yönetiminden sorumlu yöneticilerin de olması durumu söz konusudur. Analiz Bu işlem bir işletme birleşmesi olarak değerlendirilir. A Şirketi, yatırım amaçlı gayrimenkule ve yatırıma ait kira sözleşmelerine yardımcı olan faaliyetlerin ötesinde, kazanç sağlayan varlıklar grubunu çalışanları ve yürüttüğü faaliyetler ile edinmiştir. Uygulamalarda yapılacak değerlendirmelere göre alternatif sonuçlara varılabilir ve yargı kullanılması gerekir. Sonuç olarak, mevcut durumun dikkatli bir şekilde analiz edilmesi neticesinde alım işleminin varlık alımı yoksa işletme alımı şeklinde muhasebeleştirileceğine karar verilmelidir.
