50 gayrimenkul sektörü genel görünüm

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GENEL GÖRÜNÜM
TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
Son yıllarda inişli çıkışlı bir seyrin
izlendiği gayrimenkul sektörü, ekonomik
büyümede önemli bir paya sahiptir. Genel
ekonomik ve demografik değişimlerden
direkt olarak etkilenen gayrimenkul
piyasası, nüfusta yaşanan artış ve iç
göçler ile belirli bölgelerde hareketlilik
kazanmaktadır.
Küresel krizin etkisi ile birlikte dört
çeyrek
üst
üste
küçülen
Türkiye
ekonomisi 2009 yılı son çeyreğinde %6
ile yeniden büyüme gösterirken, inşaat
sektörünün
son
çeyrekte
%6,6
küçülerek, yılı toplam %16,3 küçülme ile
tamamladığını görmekteyiz.
Ekonomideki
yeniden
büyümeyi
gayrimenkul sektörü için itici bir güç
olarak değerlendirip, diğer sektörlerde
yaşanan toparlanmanın, 2010 yılının ilk
çeyreğinden itibaren inşaat sektörüne de
yansımasını beklemekteyiz.
Ekonomide istikrarlı büyümeye paralel
olarak iç talebin de canlandırılması
gerekmektedir.
Talebin
canlandırılmasında konut sektörü ile
birlikte uzun zamandır ertelenmiş olan
alt
yapı
yatırımlarının
yeniden
başlatılması da önem taşımaktadır.
Yeni konut yatırımlarında, deprem riski
yüksek şehirlerden başlayarak “Kentsel
Dönüşüm Projelerine” ağırlık verilmesi,
kamu finansman imkanlarının öncelikle
bu
yönde
kullanılması,
sağlanacak
desteklerin başında gelmektedir.
Yanı sıra son iki yılda Amerika ve
Avrupa’da yaşanan ekonomik şoklar
ve büyük ölçekli firmaların batışı,
uluslararası
yatırımcıların
dikkatlerinin,
gelişmiş
ülkelerden
gelişmekte olan ülkelere kayması
sonucunu
doğurmuş
olup,
bu
gelişmeyi
de
Türkiye’nin
yakın
gelecekte potansiyelini artıran ana
unsurlardan
biri
olarak
değerlendirmekteyiz.
Önümüzdeki
yıllarda
gayrimenkul
sektöründe
yaşanması
beklenen
büyümenin de GYO sektörü üzerinde
olumlu
yönde
etkisinin
olması
beklenmekte olup, alışveriş merkezi,
ofis, turizm tesisleri ve hastane gibi
belli alt sektörlere yönelik GYO’ların
kurulması ile de GYO sektörünün ciddi
bir
gelişme
göstermesi
beklenmektedir.
2010 yılının başında global krizin
etkilerinin azaldığı ve trendin tekrar
gelişme yönünde işaretler verdiği
gözlenmektedir. Faiz oranlarındaki
düşüşün
yarattığı
uzun
vadeli
finansman imkanı, konut satışlarında
gözle görülür bir canlanmayı da
beraberinde getirmiştir.
Sektörün gelişiminde faiz oranlarında
yaşanan gelişmelerin yanı sıra, TL’nin
değerinde
ve
enflasyonda
yakalanması gereken istikrar da
sektördeki
gelişmeyi
etkileyecek
faktörlerdir.
2005 yılı itibari ile Avrupa gayrimenkul
sektöründe
önemli
bir
doygunluk
yaşandığını,
ABD
piyasalarının
da
doygunluğa
yaklaştığını
göz
önüne
alırsak, en çok gelişen ve gelişme
potansiyeli taşıyan Asya piyasalarından
sonra Türkiye de hızla gelişen piyasaları
ile gelişmekte olan piyasalar içinde
giderek cazip hale gelmektedir.
50
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GENEL GÖRÜNÜM
Konut kredisi faiz oranlarında gerileme eğilimi 2009 yılı son çeyreğinde ve 2010
yılı ilk çeyreğinde devam etmiştir. 2010 ilk çeyreğinde minimum ve maksimum faiz
oranları gerilemiş, buna bağlı olarak kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz
oranı 2010 yılı ilk çeyreği sonunda %0,94'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki
gerilemenin sonuna yaklaşıldığı ve ortalama faizin 0,90 puanın altına inme
olasılığının sınırlı olduğu öngörülmektedir.
Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları (%)
Dönemler
2008
2008
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2010
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Minimum
1,3
1,48
1,16
1,51
1,49
1,29
0,58
0,85
0,82
Ortalama Maksimum
1,49
1,6
1,49
1,78
1,64
1,48
0,96
0,96
0,94
1,54
1,77
1,79
2,1
1,84
1,79
1,25
1,11
1,08
Kaynak: Devlet Planlama Teşkilatı
2010 yılı ilk çeyrek döneminde de konut kredilerindeki genişleme sürmektedir.
2010 yılı ilk çeyreğinde konut kredileri stoku 2,4 milyar TL artarak 45 milyar TL'ye
ulaşmıştır. Konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı %47, toplam
krediler içindeki payı ise %10,4 olarak gerçekleşmiştir.
Konut Kredilerinin Tüketici Kredileri ve Toplam Krediler İçindeki Payı
Konut Kredilerinin
Konut Kredilerinin
Konut Kredileri
Toplam Tüketici
Dönemler
Toplam Krediler
(Milyar TL)
Kredileri İçindeki Payı
İçindeki Payı (%)
(%)
2008 Q1
33,9
48,5
10,6
2008 Q2
36,2
48,3
10,6
2008 Q3
37,6
46,6
10,4
2008 Q4
37,4
47,5
10,2
2009 Q1
37,4
47,8
10,2
2009 Q2
38,6
47,6
10,5
2009 Q3
39,5
46,5
10,6
2009 Q4
42,6
47,0
10,5
2010 Q1
45,0
47,0
10,4
Kaynak: TCMB
51
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GENEL GÖRÜNÜM
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIKLARI (GYO)
GYO’LAR HALKA ARZ İÇİN SIRADA
Gayrimenkul
Yatırım
Ortaklıkları,
gayrimenkullere ve gayrimenkullere
dayalı sermaye piyasası araçlarına,
gayrimenkul projelerine, gayrimenkule
dayalı haklara ve sermaye piyasası
araçlarına yatırım yapabilen, belirli
projeleri gerçekleştirmek üzere adi
ortaklık kurabilen sermaye piyasası
kurumlarıdır.
Global krizin etkilerinin azalmaya
başlamasıyla, GYO halka arzlarında
da
bir
artış
yaşanması
beklenmektedir. Öte yandan GYO’lara
tanınan Kurumlar Vergisi istisnası ve
Sermaye Piyasası Kurulu'nun bu tip
kuruluşlarda halka açılma oranını
%49'dan %25'e indirmesi de süreci
hızlandıracak
bir
etmen
olarak
karşımıza çıkmaktadır.
1990'lı yılların sonunda, Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı (GYO) kuruluşlarının
hukuki altyapısının geliştirilmesi ve
GYO'ların
borsada
işlem
görmeye
başlaması ile birlikte sektöre önemli bir
finansman kaynağı yaratılmış, aynı
büyük
zamanda
yatırımcıların
gayrimenkul
projelerine
ortak
olabilmelerine imkan verilmiştir.
İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş., borsada işlem görmek üzere 15
Nisan 2010’da başvuruda bulunurken,
Albayrak
Gayrimenkul
Yatırım
Ortaklığı da SPK’ya başvurdu. Henüz
SPK'ya başvurmayan ancak halka arz
çalışması başlatan firmalar arasında
ise Kiler, Torunlar, Martı, Reysaş ve
Akfen yer alıyor.
Başlangıç yıllarında daha çok kiralık
gayrimenkul
portföylerine
yatırım
yaparak büyüyen GYO şirketleri zaman
içinde
daha
çok
gayrimenkul
geliştiriciliğine yönelmiş olup, giderek
artan bir şekilde konut ve alışveriş
merkezi yatırımlarına da yönelmeye
başlamışlardır.
Yanı sıra TOKİ’nin iştiraki Emlak
Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.
de
halka
arz
edilmeye
hazırlanıyor. Halka arzla
birlikte
Emlak Konut GYO’nun Türkiye'nin en
büyük halka açık GYO'su olması
bekleniyor.
Gayrimenkul sektörünün, talebi artan
bir sektör olması, bu talebi karşılamak
üzere kurumsal sermayeye ihtiyaç
duyulması
ve
GYO'ların
küçük
yatırımcıların
küçük
meblağlar
karşılığında
da
olsa
gayrimenkul
yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması
yeni GYO'ların sektöre girmesinde etkili
olmuştur.
Öte
yandan
Martı
Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin paylarının
halka arzı için Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından öngörülen süre
içerisinde çalışmalara başlanılmasına
karar verildi.
Önümüzdeki
dönemde
planlanan
halka
arzların
tamamlanmasıyla,
sektördeki likidite, güvenlik, şeffaflık
ve performans artacak hem de
finansman
problemi
yaşayan
gayrimenkul
sektörüne
kaynak
yaratılacaktır.
52
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GENEL GÖRÜNÜM
GYO şirketleri, halka açılmak suretiyle
çok sayıda yatırımcıdan topladıkları
kaynakları bir havuzda toplayarak
bunlarla değerli ve yüksek tutardaki
gayrimenkul
yatırımlarını
gerçekleştirmektedirler.
Böylece
bireysel
yatırımcılara
kendi
tasarruflarıyla yapamayacakları büyük
gayrimenkul
yatırımlarında
dolaylı
şekilde
pay
sahibi
olma
şansı
verilirken,
farklı
projelere
çeşitlendirilmiş bir portföy mantığı ile
yatırım
yapılabilmesinden
dolayı
yatırım riski düşürülebilmektedir.
Böylece
yatırımcılar
şirketlerin
portföylerindeki
varlıkların
değerini
kolayca
ve
güvenli
bir
şekilde
öğrenebilirler. GYO şirketleri SPK ve
Borsa’nın denetimi yanında mali açıdan
bağımsız denetime de tabidirler.
Bu
şekilde
GYO
şirketleri,
hem
gayrimenkul
projelerine
kurumsal
ilkelerle profesyonel bir şekilde yatırım
yaparak
bireysel
yatırımcılara
kendilerinde olmayan bir ekspertizden
faydalanma imkanı vermekte hem de
doğrudan gayrimenkul yatırımlarında
kolay olmayan likiditasyon imkanını
hisse
senetlerinin
Borsa’da
satılabilmesi
yoluyla
kolaylaştırmaktadırlar.
GYO şirketleri, yatırımcılarına aynı
zamanda hisse senetlerinin değer artışı
ve temettü dağıtımı şeklinde fayda
sağlamaktadır.
Bu
şirketler
portföylerinden
gayrimenkul
satış
geliri,
kira
geliri
ve
menkul
kıymetlerden elde edilen faiz geliri gibi
farklı vade ve risk yapılarında gelir elde
etmektedirler.
GYO
şirketleri
farklı
yönetim
stratejilerine uygun olarak bitmiş ve
kiralık
gayrimenkullere,
geliştirme
projelerine
veya
bunların
bir
kombinasyonuna yatırım yapabilirler.
Şirketlerin
portföylerindeki
gayrimenkuller
Sermaye
Piyasası
Kurulu
tarafından
lisans
verilmiş
gayrimenkul
eksperleri
tarafından
değerlenerek kamuya açıklanır.
53
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GENEL GÖRÜNÜM
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI'NIN PİYASA DEĞERİ VE NET AKTİF
DEĞERLERİNDE ARTIŞ
Ortaklık
Net Aktif
Değeri
Piyasa Değeri
Yıl
Ay
Sayısı
(Bin TL)
(Bin TL)
2009
03
14
4.134.304
1.372.940
2009
06
14
4.250.812
1.927.958
2009
09
14
4.263.803
2.773.706
2009
12
14
4.346.030
2.845.887
Kaynak: Sermaye Piyasası Kurulu, Finnet
NOT: Şirketlerin güncel portföy değer tabloları 31.12.2009 tarihlidir.
2009 yılı boyunca 14 adet olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısı, 2010
yılının Nisan ayının başında TSGYO’nun (TSKB Gayrimenkul Yat. Ort.) halka arz
edilmesi sonrası 15’e yükselmiştir.
2009 yılının son çeyrek döneminde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının hem
portföy değerlerinde hem de piyasa değerlerinde artış yaşanmış olup, 2009 yılı son
çeyreği itibariyle GYO’ların toplam net aktif değeri 4,34 milyar TL’ye, toplam
piyasa değeri 2,85 milyar TL’ye, toplam portföy değeri ise 4,74 milyar TL’ye
yükselmiştir.
TSGYO’nun halka arzı sonrasında, GYO’ların toplam piyasa değeri (29 Nisan 2010
itibariyle) 3,62 milyar TL’ye yükselirken, toplam portföy değeri 5,01 milyar TL’ye,
toplam net aktif değeri de 4,51 milyar TL’ye yükselmiştir.
Piyasa Değeri
Portföy Değeri
Net Aktif Değeri
AGYO
Atakule G.M.Y.O.
123.480.000
188.731.945
189.694.377
AKMGY
Akmerkez G.M.Y.O.
760.350.000
917.118.977
910.043.319
ALGYO
Alarko GMYO
183.193.657
253.330.447
254.974.865
DGGYO
Doğuş GE GMYO
130.354.200
168.829.591
167.401.691
EGYO
EGS Gayrimenkul Yat Ort
21.000.000
38.644.500
20.533.264
ISGYO
İş GMYO
837.000.000
1.295.705.943
1.250.324.802
NUGYO
Nurol GMYO
37.000.000
57.281.422
57.082.470
OZGYO
Özderici GMYO
41.022.000
22.528.000
17.469.000
PEGYO
Pera GMYO
71.040.000
125.401.360
100.908.710
SAGYO
Sağlam GMYO
54.320.000
119.966.889
71.572.517
SNGYO
Sinpaş G.M.Y.O.
972.000.000
1.336.768.258
1.085.503.034
TSGYO
TSKB G.M.Y.O.
154.500.000
276.836.000
164.276.000
VKGYO
Vakıf GMYO
85.696.000
99.728.391
100.751.907
YKGYO
Yapı Kredi Koray GMYO
88.000.000
99.194.221
97.798.033
YYGYO
Y ve Y GMYO
59.692.554
16.626.340
21.972.432
3.618.648.411
5.016.692.284
4.510.306.421
NOT: Şirketlerin güncel portföy değer tabloları 31.12.2009 tarihlidir.
29.04.2010 kapanışları kullanılmıştır.
54
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GENEL GÖRÜNÜM
GYO’ların 31.12.2009 portföy değer tablolarını incelediğimizde ise, hisse senedi
fiyatları iskontolu işlem gören sektörde, iskonto oranlarının düştüğü ve İMKB-100
endeksi ile kıyaslandığında, GMYO endeksinin İMKB-100 endeksinin üstünde
performans gösterdiği görülmektedir.
31.12.2008 tarihli portföy değerlerine göre
31.12.2009 tarihli portföy değerlerine göre
İskonto / Prim
Birim Pay Değeri İMKB Fiyatı (1)
Oranı (%)
Birim Pay
İskonto / Prim
Değeri
İMKB Fiyatı (2)
Oranı (%)
Şirket KoduŞirket Adı
2,11
0,78
-63,2%
2,26
1,47
-34,9%
AGYO
Atakule GMYO
68,39
21,98
-67,9%
66,43
55,50
-16,4%
AKMGY
Akmerkez GMYO
44,65
4,20
-90,6%
23,94
17,20
-28,2%
ALGYO
Alarko GMYO
1,76
0,46
-73,9%
1,79
1,39
-22,1%
DGGYO
Doğuş-GE GMYO
0,39
0,30
-23,1%
0,41
0,42
2,3%
EGYO
EGS GMYO
2,65
0,64
-75,8%
2,78
1,86
-33,1%
ISGYO
İş GMYO
5,29
1,22
-76,9%
5,71
3,70
-35,2%
NUGYO
Nurol GMYO
1,39
0,38
-72,4%
0,68
1,59
134,8%
OZGYO
Özdereci GMYO
1,06
0,25
-76,4%
1,05
0,74
-29,6%
PEGYO
Pera GMYO
1,21
0,43
-64,5%
1,28
0,97
-24,1%
SAGYO
Sağlam GMYO
SNGYO
Sinpaş GMYO
7,71
0,57
-92,7%
2,71
2,43
-10,5%
VKGYO
Vakıf GMYO
4,75
0,95
-80,1%
4,84
4,12
-14,9%
YKGYO
Yapı Kredi Koray GMYO
3,40
0,61
-82,1%
2,44
2,20
-10,0%
YYGYO
Y ve Y GMYO
0,73
0,59
-19,2%
0,66
1,80
171,7%
* İskonto / Prim Oranında yer alan (-) değerler şirketin iskontolu, (+) değerler ise primli işlem gördüğünü göstermektedir.
(1) 31.12.2008 kapanışları kullanılmıştır
(2) 29.04.2010 kapanışları kullanılmıştır.
55
Filiz SARI
Araştırma, Uzman
f.sari@turkishyatirim.com
+ 90 212 315 1061
Araştırma Bölümümüzün Hazırladığı Diğer Raporlarımıza
www.turkborsa.net
www.turkishyatirim.com
adreslerinden ulaşabilirsiniz.
ÇEKİNCE :
Bu rapordaki bilgi ve fikirler Turkish Yatırım tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan
derlenerek hazırlanmıştır. Turkish Yatırım bu bilgilerin doğruluğu veya bütünlüğü konusunda bir garanti
veremez. Raporda yer alan yatırım, bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.
Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar
ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Bu
rapordaki görüşler, tahmin ve projeksiyonlar raporu hazırlayan analistlerin fikirlerini yansıtmaktadır.
Analist/ler görüş ve tahminlerini haber vermeksizin değiştirme hakkına sahiptirler. Bu rapor sadece bilgi
vermek amacıyla hazırlanmıştır. Turkish Yatırım ve personeli bu rapordaki bilgilerin eksikliğinden veya
yanlışlığından dolayı hiçbir şart altında sorumlu tutulamaz.