Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Şeker

 Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor 12/02/2013 tarihli Sermaye
Piyasası Kurulu Bülteni’nde yer alan Kurul Karar Organı’nın 12.02.2013 tarih ve 5/145 sayılı
kararında yeralan Payların İlk Halka Arzı Öncesi Uyulacak Esaslar’ın 7. maddesi çerçevesinde
hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif
içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler.
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Hakkında Bilgi
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.(KÖRFEZ GYO),
“Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.” unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur.
KÖRFEZ GYO’nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin
düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere,
gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı
haklara yatırım yapmaktır.
KÖRFEZ GYO, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel
Müdürlüğü’nün 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu’nun 29.12.2011 tarihli
tescili ile “Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul
yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini tamamlamıştır.
Körfez GYO’nun mevcut portföyünde “Kartal Horizon Projesi”, “Kilyos Arsası” ve yıkım kararı olan
Balıkesir Güre’deki “Güre Tesisi” bulunmaktadır.
Kartal’da sahil şeridinde bulunan iki blok halinde inşa edilen Horizon projesi Dumankaya İnşaat
tarafından “Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satış Vaadi” sözleşmesi ile inşa edilmektedir. Projede
109 adet rezidans ünitesi, 34 adet home office ve 35 adet ticari ünite yer almaktadır.
İstanbul Sarıyer Kilyos’ta mevcut imar durumu ile arsa üzerinde yaklaşık brüt toplam 1.200 m2
büyüklüğünde bir villa projesi geliştirilebileceği düşünülmektedir.
Şirket, Balıkesir’in Edremit ilçesi Güre köyü Ilıca bölgesinde bulunan Körfez Tatil Beldesi Tesisi’ni satın
alarak bu tesiste bulunan taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması amacıyla projelendirme
çalışmalarına başlamıştır.
Ortaklık Yapısı
Şirketin büyük hissedarı %99,996 pay ile Kuveyt Türk’tür. Yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazı
taşıyan nama yazılı A grubu hisseler de yine Kuveyt Türk’e aittir.
Not: 31 Aralık 2012 itibarıyla ödenmiş sermayesi 65.822.000 TL, geçmiş yıl zararları ise TMS’ye göre
33.799.683 TL olan Körfez GYO, finansal tablolarının daha açık ve anlaşılabilir olması amacıyla geçmiş
yıl zararlarının 16.322.000 TL’lik kısmını ödenmiş sermayesinden mahsup ederek, ödenmiş sermayesini
49.500.000 TL’ye indirmiştir.
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Tablo : Halka Arz Öncesi-Sonrası Ortaklık Yapısı
ADI, SOYADI / ÜNVANI
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.
Abdullah TİVNİKLİ
Ömer Asım ÖZGÖZÜKARA
Ufuk UYAN
İbrahim MUTLU
Mustafa GÜRAN
Osman BAYDOĞAN
HALKA AÇIK KISIM
TOPLAM
Halka Arz Öncesi
Hisse Adedi Hisse Oranı
49.498.000
%99,996
500
%0,001
500
%0,001
250
%0,001
250
%0,001
250
%0,001
250
%0,001
49.500.000
%100,00
Halka Arz Sonrası
Hisse Adedi Hisse Oranı
49.498.000
%74,997
500
%0,001
500
%0,001
250
%0,000
250
%0,000
250
%0,000
250
%0,000
16.500.000
%25,000
66.000.000
%100,000
Kaynak: Körfez GYO A.Ş İzahname
Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler
Halka arz yoluyla ortaklığın çıkarılmış sermayesinin 49.500.000 TL’den 66.000.000 TL’ye çıkarılması
nedeniyle artırılacak 16.500.000 YL nominal değerli paylara halka arzı “Borsada Sabit Fiyatla Talep
Toplama ve Satış” yönetimiyle gerçekleştirilecektir.
Tablo : Halka Arz Özet Bilgiler
Halka Arz Yöntemi
Fiyat İstikrarı İşlemleri
Halka Arz Aracılığı
Talep Toplama
Halka Arz Öncesi Sermaye
Sermaye Artırımı
Satışa Hazır Bekletilecek Paylar
Halka Arz sonrası Sermaye
Halka Açıklık Oranı
Toplam Arz Nominal
Halka Arz Fiyatı
Piyasa Değeri TL
Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış
Planlanmamaktadır
Bakiyeyi Yüklenim
24-25 Nisan 2014
49.500.000
16.500.000
4.125.000
66.000.000
25,00%
16.500.000
1,15
75.900.000
Kaynak: Körfez GYO
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’nin Hazırlamış ve KAP’ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat
Tespit Raporu’na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme
 Gedik Yatırım Menkul Değerler’in yaptığı değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri
78,36 milyon TL olarak belirlenmiştir. Bu sonuçlar ışığında halka arz fiyatı %27,35 halka arz
iskontosuyla 1,15 TL olarak belirlenmiştir. Gedik Yatırım Menkul Değerler değerleme yöntemi
olarak piyasa çarpanları yöntemini ve net aktif değeri (NAD) yöntemini kullanmıştır. Piyasa
çarpanları yönteminde GYO sektörü ortalama piyasa değeri defter değeri (PD/DD) ve piyasa değeri
net aktif değeri (PD/NAD) oranları kullanılmıştır.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Değerleme özet Tablo
Değerleme
Piyasa Çarpanları Yöntemi
PD/NAD
PD/DD
Net Aktif Değer Yöntemi
Ağırlık
Piyasa Değeri
(Milyon TL)
30%
20%
50%
56,5
22,6
113,8
Şirket Değeri
Halka Arz İskontosu (%)
Halka Arz İskontosu Sonrası Şirket Değeri
Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye
78,4
-27,4%
56,9
66,0
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Net Aktif Değeri
 Gedik Yatırım Menkul Değerler hazırlamış olduğu fiyat tespit raporunda net aktif değer
hesaplamasında varlıkların rayiç değerinden yükümlülükler düşülmüştür. Hesaplamada stoklar
kalemi içinde muhasebeleştirilmiş olan gayrimenkullerin Aralık 2013, Ocak 2014 ve Şubat 2014
tarihleri itibariyle SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından
hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporları kullanılmıştır. Mali tablolarda toplam 48.929.330 TL
(Güre arsasında ticari alanlara ait 6,5 milyon TL’lik değer yatırım amaçlı gayrimenkuller altında
takip edilmektedir) maliyet değeriyle görülen gayrimenkullerin değerleme raporu referans alınarak
bulunan rayiç değerleri 137,6 milyon TL’dir. Kartal Horizon Projesi’nin Rayiç Değeri belirlenirken,
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 28/02/2014 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporu’ndaki
“projenin tamamlanması durumunda Körfez GYO A.Ş. payına düşen hasılat miktarının bugünkü
değeri” esas alınmıştır (Kartal Projesi’nin Körfez GYO A.Ş. payına düşen miktarına göre mevcut
durum değeri 62.820.555 TL’dir. Bu değer projenin arsa değeridir).
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Rayiç Değeri
Gayrimenkul Portföyü
Güre Tesisi Rayiç Değeri
Kartal Projesi Rayiç Değeri
Kilyos Arsa Rayiç Değeri
Toplam
24.382.800 TL
108.346.206 TL
4.852.000 TL
137.581.006 TL
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Maliyet Değeri
Stoklar-Gayrimenkul Portföyü Maliyet Değeri (31.12.2013)
Kartal Projesi
Arsa maliyeti
34.258.373 TL
Proje maliyeti
2.191.954 TL
Toplam
36.450.327 TL
Kilyos Arsası
Arsa maliyeti
Toplam
1.496.835 TL
1.496.835 TL
Güre Tesisi
Arsa maliyeti
Toplam
10.982.168 TL
10.982.168 TL
TOPLAM
48.929.330 TL
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
NAD değerleme yönteminde piyasa değerine ulaşabilmek için, rayiç değerleriyle hesaplamaya dahil
edilen gayrimenkullerin yanında şirketin bilançosunda bulunan stoklar hesabı dışındaki varlık ve
yükümlülük kalemleri de 2013/12 dönem sonu değerleriyle hesaplamaya dahil edilmiştir.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. NAD Tablosu
+ Oca.14
Güre Tesisi Rayiç Değeri
+ Şub.14
Kartal Projesi Rayiç Değeri
+ Oca.14
Kilyos Arsa Rayiç Değeri
+ 31.12.2013 Nakit Varlıklar
+ 31.12.2013 Diğer Dönen Varlıklar
+ 31.12.2013 Toplam Duran Varlıklar
- 31.12.2013 İlişkili Taraf Ticari Borçlar
- 31.12.2013 Alınan Sipariş Avansları
- 31.12.2013 Diğer Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler
NET AKTİF DEĞERİ
PAY BAŞINA NET AKTİF DEĞERİ
24.382.800 TL
108.346.206 TL
4.852.000 TL
22.965.025 TL
1.912.294 TL
13.042 TL
22.197.913 TL
26.343.593 TL
139.744 TL
113.790.117 TL
2,3 TL
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Net aktif değer yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 milyon TL’dir. Pay başına
net aktif değeri ise 2,30 TL bulunmuştur.
Piyasa Çarpanları Yöntemi
Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri
BİST GYO endeksinde işlem gren GYO’ların PD/NAD ortalamaları kullanılarak değerleme çalışması
yapılmıştır. Değerlemede yüksek sermaye ve aktif büyüklüğü nedeniyle Emlak Konut GYO dışındaki
tüm GYO’lar ve faaliyet konusu itibariyle Körfez GYO’ya benzer GYO şirketleri ve tüm GYO şirketleri
kullanılmıştır.
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Körfez GYO’nun mevcut portföyü göz önünde bulundurulduğunda şirket konut, turizm alanlarında
faaliyet göstermektedir. Ayrıca şirketin piyasa değeri düşünüldüğünde 1 milyar TL üzeri piyasa
değerine sahip GYO’lar değerlemeye katılmamışlardır.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Net Aktif Çarpanı
Net Aktif Çarpanı
Ödenmiş Sermaye
Gayrimenkul Portföy Değeri
Net Aktif Değeri
Özkaynak
Ağırlık
0%
50%
0%
50%
Ortalama Piyasa Değeri
Örneklem
Toplam GYO Sektörü
EKGYO Hariç Değerler
Benzer GYO'lar Turizm
Benzer GYO'lar Konut
49.500.000 TL
137.581.006 TL
113.790.117 TL
31.654.324 TL
Körfez GYO PD
72.097.694 TL
65.444.312 TL
45.434.859 TL
47.464.288 TL
56.454.300 TL
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Piyasa Değeri/Defter Değeri
Değerlemede BİST GYO endeksinde işlem gören GYO’ların PD/DD değerleri kullanılmıştır. Örneklem
Piyasa değeri/Net Aktif Değeri çarpanında olduğu gibi yapılmıştır. BİST’te işlem gören GYO şirketlerinin
PD/DD oranlarına göre 31,65 milyon TL özkaynağa sahip Körfez GYO’nun piyasa değeri 22,6 milyon TL
olmaktadır.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Piyasa Değeri/Defter Değeri
Piyasa Değeri/Defter Değeri
Ödenmiş Sermaye
Gayrimenkul Portföy Değeri
Net Aktif Değeri
Özkaynak
Ağırlık
0%
50%
0%
50%
Ortalama Piyasa Değeri
49.500.000 TL
137.581.006 TL
34.258.373 TL
31.654.324 TL
Örneklem
Toplam GYO Sektörü
EKGYO Hariç Değerler
Benzer GYO'lar Turizm
Benzer GYO'lar Konut
Körfez GYO PD
28.152.894 TL
25.755.446 TL
13.308.733 TL
19.517.564 TL
22.636.505 TL
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Faaliyet Alanı
Konut
Ticari, Ofis, Konut
Ticari, Ofis, Otel, Konut
Konut
Ofis, Konut, Fabrika
Ticari, Ofis, Konut
Ticari
Ticari, Ofis, Konut
Otel
Ofis, Konut
Ticari
Konut, Ticari, Turizm
Depo
Ofis, Konut
Ofis, Konut, Otel
Ofis
Konut, Otel
Ticari, Ofis, Otel, Konut
Ticari, Konut, Ofis
Ofis, Konut, Otel
Ticari, Konut
Ticari
Ticari, Ofis, Otel
Ticari, Ofis, Otel, Konut
Ofis, Konut
Ticari, Konut, Ofis
Ticari
Ticari
BİST Kodu Şirket Adı
EKGYO
Emlak Konut GMYO
TRGYO
Torunlar GMYO
ISGYO
İş GMYO
SNGYO
Sinpaş GMYO
SAFGY
Saf GMYO
HLGYO
Halk GMYO
AKMGY
Akmerkez GMYO
KLGYO
Kiler GMYO
AKFGY
Akfen Gayrimenkul
AKSGY
Akiş GMYO
PAGYO
Panora GMYO
OZKGY
Özak GMYO
RYGYO
Reysaş GMYO
OZGYO
Özderici GMYO
ALGYO
Alarko GMYO
VKGYO
Vakıf GMYO
MRGYO
Martı GMYO
AGYO
Atakule GMYO
DGGYO
Doğuş GMYO
TSGYO
TSKB GMYO
YGYO
Yeşil GMYO
SRVGY
Servet GMYO
PEGYO
Pera GMYO
AVGYO
Avrasya GMYO
YKGYO
Yapı Kredi Koray GMYO
NUGYO
Nurol GMYO
ATAGY
Ata G.M.Y.O.
IDGYO
İdealist GMYO
Sektör Toplam/ Ortalama
EKGYO Hariç Değerler
Turizm Benzer Şirketler
Benzer Şirketler-Konut
Toplam Portföy
Değeri (TL)
Net Aktif Değer
(TL) 30/09/2013
8.275.300.350 TL 14.504.546.623 TL 11.550.950.623 TL
1.429.820.788 TL 4.787.966.000 TL 2.672.185.000 TL
823.747.735 TL 2.064.426.530 TL 1.838.337.531 TL
438.740.026 TL 1.979.759.637 TL 1.632.629.830 TL
1.026.748.140 TL 1.676.559.590 TL 1.129.136.593 TL
781.308.237 TL 1.181.014.403 TL 1.111.847.084 TL
618.103.992 TL
986.091.438 TL
990.103.200 TL
128.807.356 TL
843.984.386 TL
794.463.671 TL
209.825.618 TL 1.179.025.030 TL
740.867.154 TL
451.461.868 TL
895.910.657 TL
659.914.209 TL
344.038.130 TL
606.641.392 TL
606.585.550 TL
303.631.435 TL
842.001.446 TL
510.011.273 TL
95.647.957 TL
526.884.859 TL
431.893.130 TL
84.917.667 TL
472.123.857 TL
411.978.861 TL
210.437.771 TL
376.136.114 TL
386.235.049 TL
1.223.306.074 TL
279.597.985 TL
277.943.892 TL
39.369.066 TL
244.023.431 TL
191.048.243 TL
109.053.144 TL
242.900.398 TL
241.617.356 TL
420.963.144 TL
235.355.777 TL
234.675.439 TL
104.453.492 TL
348.266.270 TL
223.550.537 TL
94.634.636 TL
861.689.642 TL
658.185.722 TL
105.815.547 TL
201.831.560 TL
186.924.907 TL
35.875.652 TL
212.534.563 TL
173.257.116 TL
57.898.106 TL
86.817.881 TL
87.221.736 TL
45.598.734 TL
134.798.074 TL
67.893.601 TL
172.883.202 TL
620.715.738 TL
60.394.915 TL
38.388.375 TL
26.774.778 TL
27.460.244 TL
13.779.652 TL
13.181.873 TL
13.811.574 TL
17.684.555.894 TL
27.911.124.040 TL
9.409.255.544 TL
16.360.173.417 TL
799.139.542 TL
2.001.418.835 TL
1.786.736.665 TL
4.283.493.570 TL
Piyasa Değeri
(TL)
NAD'a Göre
Birim Pay
Değeri
3,04
5,34
2,92
2,72
1,27
1,65
26,57
6,41
4,03
5,15
6,97
3,25
1,99
4,12
36,26
2,62
1,74
2,88
2,50
1,49
3,59
1,94
1,21
1,70
1,51
1,16
1,38
2,18
2,86
1,31
0,73
1,16
1,16
16,59
1,04
1,14
3,52
3,95
1,93
0,44
0,85
19,76
11,52
0,36
1,30
4,49
0,70
0,40
2,03
0,40
0,80
1,14
4,32
1,62
1,38
Hisse
Fiyatı
3.800.000.000
500.000.000
630.000.000
600.000.000
886.601.669
673.638.704
37.264.000
124.000.000
184.000.000
128.200.841
87.000.000
157.000.000
217.000.000
100.000.000
10.650.794
106.200.000
110.000.000
84.000.000
93.780.000
150.000.000
235.115.706
52.000.000
89.100.000
72.000.000
40.000.000
40.000.000
23.750.000
10.000.000
Ödenmiş
Sermaye (TL)
8.319.721.623
2.781.281.000
1.131.733.295
1.056.768.167
222.990.708
754.010.964
179.286.039
307.739.299
747.860.334
658.813.356
607.189.804
528.760.766
343.140.399
97.506.479
349.434.849
196.312.180
119.301.499
244.324.712
235.341.730
223.577.275
227.044.113
187.007.826
155.366.117
81.171.759
29.449.945
62.495.484
27.464.706
8.924.091
19.884.018.519 TL
11.564.296.896 TL
1.900.723.565 TL
2.897.797.175 TL
0,72
0,54
0,45
0,27
0,91
0,70
0,62
0,16
0,28
0,68
0,57
0,60
0,22
0,21
0,54
4,40
0,21
0,45
1,79
0,47
0,14
0,57
0,21
0,66
0,67
2,86
1,40
1,00
0,63
0,58
0,40
0,42
Özsermaye (TL) PD/NAD
NAD'a
Göre Prim/
İskonto
-28,36%
-46,49%
-55,19%
-73,13%
-9,07%
-29,73%
-37,57%
-83,79%
-71,68%
-31,59%
-43,28%
-40,47%
-77,85%
-79,39%
-45,52%
340,13%
-79,39%
-54,87%
79,38%
-53,28%
-85,62%
-43,39%
-79,29%
-33,62%
-32,84%
186,25%
39,80%
-0,23%
-36,64%
-42,49%
-60,07%
-58,29%
0,99
0,51
0,73
0,42
4,60
1,04
3,45
0,42
0,28
0,69
0,57
0,57
0,28
0,87
0,60
6,23
0,33
0,45
1,79
0,47
0,42
0,57
0,23
0,71
1,55
2,77
1,40
1,54
0,89
0,81
0,42
0,62
PD/DD
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Tablo : Körfez GYO A.Ş. NAD TABLOSU
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Sonuç
Sektör genelinde GYO’ların iskonto oranı %36 seviyesindeyken, Emlak Konut GYO hariç tutulduğunda bu
oran %42’e ulaşmaktadır. Gedik Yatırım, Net Aktif Değer ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri
dikkate alınarak gerçekleştirdiği değerleme çalışmasında birim fiyatı 1,58 TL ve piyasa değerini 78,36
milyon TL olarak bulmuştur. Birim fiyat, şirketin Düzeltilmiş Net Aktif Değerine göre %27,35 iskonto
ifade etmektedir.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Değerleme özet Tablo
Değerleme Yöntemi
Piyasa Çarpanları Yöntemi
PD/NAD
PD/DD
Net Aktif Değer Yöntemi
Şirket Değeri (Milyon TL)
Halka Arz İskontosu (%)
Halka Arz İskontosu Sonrası Şirket Değeri (Milyon TL)
Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye (Milyon TL)
Ağırlık
Piyasa Değeri
(Milyon TL)
30%
20%
50%
56,45
22,64
113,79
78,36
-27,35%
56,93
66,00
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Gedik Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların,
analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu düşünüyoruz.
Sektörün genel oranları karşılaştırıldığında Körfez GYO’nun %27,4 iskonto oranı hem sektörün genel
ortalaması olan %36,6’nın hem de EKGYO hariç ortalama olan %42,49’un altında olduğu görülmektedir.
Bununla beraber piyasada işlem gören GYO’ların yukarıda belirtildiği gibi yüksek iskonto oranları ile
işlem görmesi talebi kısıtlayıcı etki yaratabilir.
Sonuç olarak Gedik Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların,
analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu, hisse başına 1,15 TL olarak belirlenen halka
arz fiyatının makul olduğunu düşünüyoruz.
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Mali Tablolar
Şirketin 2011, 2012 ve 2013 yıl sonlarına ait Bilançosu aşağıdaki gibidir.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Bilanço (2011/12, 2012/12, 2013/12)
Varlıklar
Dönen Varlıklar
Nakit ve Nakit Benzerleri
Gerçeğe Uygun Değer Farkı
Finansal Yatırımlar
Stoklar
Diğer Alacaklar
Diğer Dönen Varlıklar
Duran Varlıklar
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Maddi Duran Varlıklar
Diğer Duran Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR
31.12.2011
53.127.740 TL
16.936.523 TL
0 TL
0 TL
35.440.424 TL
0 TL
750.793 TL
24.068 TL
0 TL
8.308 TL
15.760 TL
53.151.808 TL
31.12.2012
58.766.785 TL
7.303.684 TL
13.463.508 TL
0 TL
37.144.362 TL
0 TL
855.231 TL
27.718 TL
0 TL
11.958 TL
15.760 TL
58.794.503 TL
31.12.2013
73.806.649 TL
22.965.025 TL
0 TL
0 TL
48.929.330 TL
0 TL
1.912.294 TL
6.528.925 TL
6.515.883 TL
13.042 TL
0 TL
80.335.574 TL
Yükümlülükler
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
İlişkili Taraflara Ticari Borçlar
İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar
Kısa Vadeli Diğer Borçlar
Kısa Vadeli Karşılıklar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin
Uzun Vadeli Karşılıklar
Alınan Avanslar
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
31.12.2011
1.633.946 TL
0 TL
0 TL
0 TL
0 TL
1.567.840 TL
14.500 TL
31.12.2012
6.718.936 TL
0 TL
0 TL
0 TL
0 TL
381.316 TL
4.376 TL
31.12.2013
48.631.607 TL
0 TL
22.199.574 TL
22.197.913 TL
1.661 TL
0 TL
10.867 TL
14.500 TL
0 TL
51.606 TL
4.376 TL
6.299.603 TL
33.641 TL
10.867 TL
26.343.593 TL
77.573 TL
Uzun Vadeli Yükümlükler
Ticari Borçlar
Diğer Ticari Borçlar
İlişkili Taraflara Ticari Borçlar
Uzun Vadeli karşılıklar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin
Uzun Vadeli Karşılıklar
Uzun Vadeli Diğer Borçlar
Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER
17.122.337 TL
16.737.243 TL
0 TL
16.737.243 TL
65.727 TL
20.040.438 TL
19.998.119 TL
0 TL
19.998.119 TL
42.319 TL
49.643 TL
0 TL
0 TL
0 TL
49.643 TL
65.727 TL
319.367 TL
0 TL
18.756.283 TL
42.319 TL
0 TL
0 TL
26.759.374 TL
49.643 TL
0 TL
0 TL
48.681.250 TL
34.395.525 TL
34.395.525 TL
65.822.000 TL
2.373.208 TL
32.035.129 TL
32.035.129 TL
65.822.000 TL
2.373.208 TL
31.654.324 TL
31.654.324 TL
49.500.000 TL
2.373.208 TL
0 TL
-33.724.951 TL
-74.732 TL
0 TL
0 TL
-33.799.683 TL
-2.360.396 TL
0 TL
1.510 TL
-19.838.079 TL
-382.315 TL
0 TL
53.151.808 TL
58.794.503 TL
80.335.574 TL
ÖZKAYNAKLAR
Ana Ortağa Ait Özkaynaklar
Ödenmiş Özsermaye
Sermaye Düzletmesi Farkları
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırmayacak
Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler
Geçmiş Yıllar (Zararları)
Net Dönem Karı/(Zararı)
Kontrol Gücü Olmayan Paylar
Toplam Yükümlülükler
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Şirketin 2011, 2012 ve 2013 yıl sonlarına ait Gelir Tablosu aşağıdaki gibidir.
Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gelir Tablosu (2011, 2012, 2013)
GELİR TABLOSU
Hasılat
Satışların Maliyeti
Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar
Pazarlama Giderleri
Genel Yönetim Giderleri
Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler
Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler
ESAS FAALİYET KARI/ZARARI
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler
Yatırım Faaliyetlerinden Giderler
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Karı/Zararı
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri
Dönem Vergi Gideri
Ertelenmiş Vergi Geliri
Sürdürülen Faaliyetler Dönem Karı/Zararı
Diğer Kapsamlı Gelirler
Toplam Kapsamlı Gelir/Gider
2011
0 TL
0 TL
0 TL
0 TL
-1.098.959 TL
77.627 TL
-2.884 TL
-1.024.216 TL
1.585.920 TL
-927.524 TL
-365.820 TL
2012
0 TL
0 TL
0 TL
0 TL
-2.342.114 TL
41.627 TL
-1.003 TL
-2.301.490 TL
2.013.500 TL
-2.072.406 TL
-2.360.396 TL
2013
0 TL
0 TL
0 TL
-3.595 TL
-2.094.778 TL
2.557.606 TL
-32.894 TL
426.339 TL
4.941.714 TL
-5.750.368 TL
-382.315 TL
291.088 TL
0 TL
-74.732 TL
0 TL
0 TL
0 TL
-2.360.396 TL
0 TL
0 TL
0 TL
-382.315 TL
1.510 TL
-74.732 TL
-2.360.396 TL
-380.805 TL
Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu
Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri, yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.
Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine
dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu
nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun
sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak
kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve
yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımaktadır. Burada yayınlanan hiçbir yazı, görüş ve
analizler izin alınmadan yazılı veya görsel basın organlarında yayınlanamaz. Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com