yeni finansman teknikleri - FİNANSEKOL Prof. Dr. Yıldırım Beyazıt

YENİ FİNANSMAN TEKNİKLERİ
DERS NOTLARI –7–
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI
PROF.DR. YILDIRIM B. ÖNAL
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI
n Sermaye
Piyasası Kanunu çerçevesinde,
Sermaye
Piyasası
Kurulu
tarafindan
düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları,
gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere
ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası
araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet
gösteren özel bir portföy yönetim şirketi
tipidir.
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI
n 3 şekilde GYO kurulabilir. Bunlar;
1. Belirli bir projeyi gerçekleştirmek
amacıyla süreli,
2. Belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla
süreli veya süresiz,
3. Amaçlarında bir sınırlama olmaksızın
süreli veya süresiz
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ
KURULMASINDAKİ AMAÇ
n Gayrimenkul
yatırım
ortaklıklarının
kurulmasındaki amaç, getiri potansiyeli yüksek
gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere
yatırım
yapmak,
portföyündeki
gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu
sekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla
gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır.
n Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini
alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili
gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış
olmaktadır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ
KURULMASINDAKİ AMAÇ
n Portföyündeki
gayrimenkullerin
alım
satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım
ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına
temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul
gelirini
ortaklarına
aktaracaktır.
Gayrimenkulün kendisinin değil, ona yatırım
yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın
alınması, gayrimenkul yatırımının nakite
çevrilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI
n Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, iş merkezleri veya
alışveriş merkezleri gibi, büyük ölçekli gayrimenkul
projelerinin finansmanına kaynak sağlar. Olağan
şartlarda bu tür büyük projeleri gerçekleştirmeyi
hedefleyen bir şirketin tüm finansman
yükünü
üstlenmesi gerekir. Bu durum çoğu kez kendi öz
kaynakları yetersiz olan şirketler için kredi yoluyla
finansman, bir başka ifade ile faiz yükü demektir.
Ayrıca özkaynakları yeterli bile olsa şirket için bir
özkaynak maliyeti söz konusudur. Halbuki bu tür
projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse
senetleri karşılığında toplanacak paralarla finanse
edilebilir ve böylece finansman yükü inşaatçı
şirketin üzerinden alınmış olur.
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI
n Gayrimenkul yatırım ortaklıkları;
n ·XYZ Alışveriş Merkezi gibi belirli bir projeyi
gerçekleştirmek amacıyla süreli,
n ·Turizm, sağlık…vb gibi belirli alanlarda
yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz,
n ·Belirli bir proje veya yatırım alanına yatırım
yapmak
gibi
amaçlarında
sınırlama
olmaksızın, süreli veya süresiz,
n olarak kurulabilir.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞININ
KURUMSAL ÇEVRESİ
n Lider girişimci : Lider girişimci, gayrimenkul
yatırım ortaklıklarında sermayenin asgari %25’i
oranında pay sahibi olan gerçek ya da tüzel kişi
ortak ya da ortaklardır. Lider girişimci asgari %25
oranında sermaye payına sahip tek bir gerçek
veya tüzel kişi olabileceği gibi, sermayenin asgari
%25’ine sahip birden fazla ortağın bir araya
gelerek lider girişimci olmaları da mümkündür.
n Müteahhit:
Müteahhit, gayrimenkul yatırım
ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul
projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt
eden gerçek ya da tüzel kişilerdir.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞININ
KURUMSAL ÇEVRESİ
n İşletmeci Şirket : İşletmeci şirket, ortaklığın mülkiyetinde
bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alış veriş
merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut
siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki
gayrimenkulleri ticari maksatla işleten şirketlerdir.
n Danışman Şirket : Gayrimenkul yatırım ortaklıkları,
danışman şirketlerden, proje geliştirme ve kontrol hizmetleri
de dahil olmak üzere ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve
alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik
hizmetler sunulması amacıyla ortaklık dışından, bu işlerde
uzmanlaşmış danışman şirketlerden danışmanlık hizmeti
alabilirler.
n Ekspertiz Şirketi : Ortaklık portföyünde yer alan
gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule
dayalı hakların rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit
etmek konusunda hizmet veren şirketlerdir.
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI
n Gayrimenkul yatırım ortaklıkları kuruluşundan
sonra en geç bir yıl içinde faaliyetlerini
yürütmek için gerekli olan organizasyonu
kurup, kaynakları ile varlık portföyünü
oluştururlar. Daha sonra ortaklığın, çıkarılmış
sermayenin asgari %49’u oranındaki hisse
senetleri halka arz edilmek üzere Kurul
kaydına alınmak için başvurulması zorunludur.
Kurul kaydına alınması uygun görülen
gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri
gerekli ilan ve duyuru sürelerinden sonra satış
yerlerinde halka arz edilir.
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIKLARININ FAALİYETLERİ
n Gayrimenkul yatırım ortaklıkları genel olarak
aşağıda belirtilen kapsamda faaliyet gösterirler:
n ·Ortaklık portföyünü oluşturmak, gerektiğinde
portföyde
değişiklikler
yapmak,
ortaklık
portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza
indirecek şekilde dağıtmak, gayrimenkuller,
gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul
kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak
izleyerek ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin
gerekli tedbirleri almak, portföyün değerini
korumaya ve artırmaya yönelik araştırmalar
yapmak veya yaptırtmak,
GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIKLARININ FAALİYETLERİ
n ·Ortaklık portföyünü oluşturan veya portföye alınması
planlanan varlıklar hakkında gerekli hukuki şartların
sağlanıp sağlanmadığını araştırmak, bu hususta
gerekli raporların hazırlanmasını temin etmek,
n ·Portföydeki varlıkların değerinin tespitine ilişkin
raporların hazırlanmasını temin etmek,
n ·Portföy, dışarıdan danışmanlık hizmeti alınması
suretiyle yönetiliyorsa ilgili kuruluşların çalışmalarını
izlemek,
n ·Kendilerine
yüklenilen
diğer
görevleri
ve
yürütülmesine
izin
verilen
diğer
faaliyetleri
gerçekleştirmek
n Gayrimenkul yatırım ortaklıkları;
n 1.Gayrimenkul sertifikalarını, konut kredileri karşılığında
ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetleri ve bunlara
benzer nitelikte oldukları Kurul’ca kabul edilen menkul
kıymetleri ve diğer sermaye piyasası araçlarını alabilir ve
satabilirler, ters repo işlemleri yapabilirler,
n 2.Alım satım karı veya kira geliri elde etmek maksadıyla
ofis, konut, iş merkezi, alışveriş merkezi, hastane, otel,
ticari depolar, ticari parklar ve buna benzer gayrimenkulleri
satın alabilir ve satabilirler. Otel, hastane veya buna
benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma
ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce
tefrişini temin edebilirler,
n 3.Mülkiyetlerini edinerek alım satım karı elde etmek veya
kat irtifakı tesisi suretiyle proje geliştirmek maksadıyla arsa
ve arazileri alabilirler,
n 4.Kamu veya özel tüzel kişiliklerince veya gerçek
kişilerce,
ortaklık
adına,
üzerlerinde
proje
geliştirilmesi maksadıyla müstakil ve daimi bir hak
niteliğinde üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri
mülkiyetini edindikten sonra kazanç elde etmek
amacıyla satabilirler,
n 5.İlgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış,
projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için
yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru
olarak mevcut olduğu bağımsız ekspertiz şirketleri
tarafından
onaylanmış
gayrimenkule
dayalı
projelere, projenin her aşamasında gayrimenkul
geliştirme karı veya kira geliri elde etmek amacıyla
mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek
suretiyle yatırım yapabilirler,
n 6.Gayrimenkuller üzerinde intifa hakkı kurabilir ve bu
hakkı kullanabilirler, devre mülk irtifakı kurabilirler, sahip
oldukları arsalar üzerinde ticari kar elde etmek maksadıyla
üst hakkı yükümlüsü olabilirler,
n 7.Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşletDevret modeliyle geliştirilecek projeleri, kendisi veya
başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle
gerçekleştirebilirler,
n 8.Kurul’ca uygun görülecek nitelikte teminata bağlanmış
olmak kaydıyla, ileride oluşacak kira gelirlerinden pay
almak amacıyla mülkiyetini edinme amacı olmaksızın
veya kat irtifakı tesis edilmeksizin gayrimenkule dayalı
projelere
sözleşme hükümleri çerçevesinde yatırım
yapabilirler,
n 9.Gayrimenkule dayalı projelere, müştereken malik
olanların aralarındaki sözleşmede ortaklığın payına düşen
kısım üzerindeki tasarrufuna ilişkin bir sınırlama olmaması
şartıyla kat irtifakı tesisi yoluyla müştereken yatırım
yapabilirler,
n 10.Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki
gayrimenkulleri alıp satabilirler, gayrimenkule
dayalı olmak kaydıyla yabancı menkul kıymetlere
yatırım yapabilirler,
n 11.Özel sözleşme hükümleri müsait olmak
kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü
şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları
tekrar kiraya verebilirler,
n 12.Dövize dayalı işlemlere ilişkin döviz kuru ve
borçların doğurduğu faiz oranı risklerine karşı
korunmak amacıyla swap ve forward işlemler
yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı
olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
Türkiye'de GYO'lar
n İlk GYO 1996 yılında kurulmuş ve
1997'de de halka açılmıştır. Türkiye’de
toplam net aktif değeri 4,076 milyon TL
ve piyasa değeri 4,034 milyon TL olan 14
adet gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyet
göstermektedir. İMKB’ye kote olan bu
ortaklıkların portföylerinin %88.8’ini
gayrimenkul yatırımları, 0.14’ünü
gayrimenkul projeleri, %10’unu kamu
borçlanma araçları ve %1.06’sını ters
repo işlemleri oluşturmaktadır.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki
GYO'lar 3 tiptir
o Öz varlığa Dayalı GYO'ları (Equity REITs):
Gayrimenkule yatırım yapmak suretiyle öz
kaynaklarının değerini artırmayı amaçlayan
bu GYO'ların kazançları kira gelirlerinden ve
gayri
menkullerinin
değerlenmelerinden
oluşmaktadır.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki
GYO'lar 3 tiptir
o İpotekli GYO'ları (Mortgage REITs): Bu
GYO'lar gayrimenkul sahiplerine ipotek
amaçlı borç vermek ve, ikincil piyasada ipotek
veya ipoteğe dayalı kıymetlere yatırım
yapmak suretiyle ipotek kredilerinin faizinden
gelir sağlarlar.
o Karma GYO'lar (Hybrid REITs): Bu GYO'lar
hem gayri menkule hem de ipotek ve ipoteğe
dayalı kıymetlere yatırım yapmak suretiyle
kazanç sağlamayı hedeflemektedir
ABD'deki GYO'ların yatırım yaptıkları
sektörler de aşağıdaki gibidir:
n Konut %19
n Perakende %21
n Ofis/Sanayi %31
n Sağlık %5
n Depolama %4
n Turizm %6
n İpotek %2
n Diğer %13
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki
GYO'lar
n Amerika Birleşik Devletleri'nde (ABD) GYO'lar
1960 yılında kuruluş izni almış olmalarına
rağmen 1990 yıllarına kadar çok limitli bir rol
oynamışlardır. 1986 yılındaki Vergi Kanunu
Reformu sonrasında GYO'lara tanınan vergi
avantajları ve ilaveten gayrimenkul yönetim
ve operasyon faaliyetlerine girmelerine
kanunen izin verilmesinin akabinde GYO'lar
1990lardan sonra hızlı bir şekilde büyüme
kaydetmişlerdir. ABD'de 2000 yılının ilk yarısı
itibariyle toplam varlıkları 324 milyar dolara
ulaşan 192 adet halka açık GYO mevcuttur