AYLİN MARANCİ-2011-717

(
DEĞERLEME RAPORU
ĐLGĐLĐ FĐRMA
ALBARAKATÜRK KATILIM BANKASI A.Ş.
TALEBĐ YAPAN ŞUBE
RĐSK TAKĐP MÜDÜRLÜĞÜ
TAŞINMAZIN NĐTELĐĞĐ
(mahallen)
MESKEN- ÇATI PĐYESLĐ MESKEN
ADRESĐ
(mahalle belirtilecek)
ALĐPAŞA MAHALLESĐ, E-5 YAN YOL, SEALYBRĐA SĐTESĐ, KARĐNA 32B 12 SĐLĐVRĐ/ĐSTANBUL
RAPOR NO
2011-03kr-0717-R
RAPOR TARĐHĐ
01.06.2011 (Eks.Tarihi:30.05.2011 )
RAPORUN KONUSU
RAPOR ĐÇERĐĞĐNDEKĐ BĐLGĐLERĐ VERĐLEN TAŞINMAZLARIN GÜNÜMÜZ
EKONOMĐK KOŞULLARINDAKĐ DEĞERĐNĐN TESPĐT EDĐLMESĐ.
RAPORU
DÜZENLEYEN
AVRUPA GAYRĐMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
1. TAPU BĐLGĐLERĐ
93/18000 – 94/18000
SIRIUS-32B
Zemin-1
1-2
Mesken-Çatı Piyesli Mesken
750 - 750
57
5639- 5640
21.01.2008
01.12.2004
Albaraka Türk Katılım
97.297,93
Alanı (m²)
Sahibi
Bankası- Albaraka Türk
Katılım Bankası
Niteliği
57 Adet 2 Katlı Đkiz Bina
Đkamet Eden
Boş Durumda
Cins tashihli
Tapunun Türü
Kat irtifakı
Kat mülkiyeti
Arsa vb
Konutun Niteliği Müstakil bina
Apartman dairesi
Đli
Đlçesi
Bucağı
Mahallesi
Köyü
Sokağı
Mevkii
Pafta No
Ada No
Parsel No
Đstanbul
Silivri
Alipaşa
Menzilcanbaz
272
1
Arsa Payı
Blok No
Kat No
Bağ. Bölüm No
Niteliği
Yevmiye No
Cilt No
Sahife No
Tapu Tarihi
Yönetim Planı Tar.
2. TAPU TAKYĐDATI
Değerlemeye Konu taşınmazlar ile ilgili olarak Tapu Sicil Müdürlüğü’ nde yapılan şifahi araştırmada,
taşınmazların tapu kayıtlarının yukarıdaki gibi olduğu ve her iki bağımsız bölümler üzerinde;
• Kat Mülkiyetine çevrilmiştir. ( 21.01.2008 tarih – 750 yevmiye)
• Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği.( 26.04.2006 – 02.07.2008 tarih 8387 yevmiye)
• Aylin Marancı lehine Finansal Kiralama Sözleşmesi vardır ( 30.03.2011 tarih 4792 yevmiye)
olduğu öğrenilmiştir.
3. TAŞINMAZIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLĐKLERĐ
Değerlemeye konu taşınmaz, Đstanbul Đli, Silivri Đlçesi, Ali Paşa Mahallesi, E-5 Yanyolda bulunan
Sealybria Sitesi içerisinde yer alan Sirius-32 B Blok' ta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı mesken ve 2
bağımsız bölüm numaralı Çatı Piyesli Meskendir.
Taşınmazlar tapuda, ise Silivri Đlçesi, 272 ada, 97.297,93 m² alanlı “57 Adet 2 Katlı Đkiz Bina ve Arsası”
vasıflı 1 parselde kayıtlı, Sirius-32 B Blok’ ta yer alan 93/18000 arsa paylı zemin kat (1) nolu Mesken ile
aynı blokta yer alan 94/18000 arsa paylı 1. normal kat (2) nolu Çatı Piyesli Meskendir.
Taşınmazların bulunduğu site, E5 karayolu ile Deniz kıyısı arasında yer almakta olup, ulaşım rahattır.
Karayolu üzerinde Đstanbul Merkez’ den Edirne istikametinde ilerlenir. Silivri üzerinde yer alan Maxi
Alışveriş Merkezi geçildikten yaklaşık olarak 3 km sonra solda yer almaktadır.
Taşınmazların çevresinde genellikle yazlık amaçlı kullanılan siteler yer almaktadır. Taşınmazların
bulunduğu Sealybria Sitesi bölgede yaz ve kış kullanımı için planlanmıştır.
Yakın çevresinde en yakın olarak, Uyumkent Sitesi ile Sinpaş Paşha Yalı Sitesi yer almaktadır. Diğer
yandan bölgede iyi bilinen Basın Sitesi bulunmaktadır.
4. TAŞINMAZIN YERALDIĞI SĐTENĐN MAHALLEN ÖZELLĐKLERĐ
Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı Sealybria Sitesi 3 ayrı parselden oluşmaktadır. 1 parselde konu
taşınmazın da yer aldığı 57 adet, 3 parselde ise 54 adet villa bulunmaktadır. Her villa tipinde 4 adet
bağımsız bölüm bulunmakta olup, 1 parselde toplam 57x4 olmak üzere 228 adet, 3 parselde ise 54x4
olmak üzere 216 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Sitede toplam olarak 444 adet bağımsız bölüm
bulunmaktadır. Bu sayının yarısı zemin katta yer alan mesken nitelikki taşınmazlara, diğer yarısı ise
normal+çatı katlı taşınmazlara aittir.
Sitede 3 tip blok bulunmaktadır. Bu bloklar tapu kayıtlarına göre; 21 adet Orion, 20 adet Vega ve 21 adet
Sirius olup, mahallinde ise Sinpaş tarafından Pruva, Karina ve Grandi olarak isimlendirilmişlerdir. Konu
taşınmazların yer aldığı blok ise mahallinde Karina tipi orta ölçekli blok grubundadır.
Sitede özel güvenlik çocuk oyun alanları, sosyal alanlar ve her villaya ait, dekoratif yüzme havuzları
bulunmaktadır. Etrafı duvarla çevrili olan site, E5 karayolundan denize kadar uzanmaktadır.
Sayfa 2 / 9
5.TAŞINMAZIN YERALDIĞI BĐNANIN MAHALLEN ALT YAPI/ĐNŞAAT ÖZELLĐKLERĐ
Konut yapı tarzı
Đnşaat Nizamı
Çelik
Betonarme
ĐKiz
Yığma
Konut yapım yılı
Ahşap
Güvenlik
Var
Yok
Otopark
Var
Yok
Elektrik
Şebeke
Yüzme Havuzu
Var
Yok
Su
Şebeke
Asansör
Var
Yok
Kanalizasyon
Şebeke
Yangın Merdiveni
Doğalgaz
Mevcut
Dış Cephe
Yok
Var
Dış Cephe Boyalı
Su Deposu-Hid.
Var
Çatı Tipi
Ahşap çatı (kiremit kaplı)
Yangın Tesisatı
Var
Jeneratör
Var
Merdiven Evi
Binadaki toplam
kat sayısı
Bağımsız Bölümler içerisine girilememiştir.
Kat Taksimatı
Deprem Hasarı
Đnşaat Sınıfı
Eksik imalatlar
Doluluk Oranı
Yok
4 (bodrum + zemin + 1 normal kat + çatı piyesi katı)
Bodrum kat : Ortak Mahaller (120m2)
1 Nolu Bağ. Bl: Zemin kat : 2 oda+salon+banyo+2 hol (130m2+16m2 teras)
2 Nolu Bağ. Bl 1.N. K.: 3 oda+salon+3banyo+koridor+hol+balkon(126m2)
Çatı Piyesi Katı : 1 oda (13m2+25m2+teras)
Çıplak gözle yapılan incelemede deprem hasarına rastlanılmamıştır.
IV. Sınıf, A Grubu Yapı
Daire içerisine girilememiştir. Dışarıdan görünüşüne göre ve alınan bilgilere göre
zemin kaplamaları, duvar boyaları, mutfak dolapları, kalorifer petekleri,
~% 80
6. TAŞINMAZIN MAHALLEN ÖZELLĐKLERĐ
Brüt Kullanım Alanı
(bina ortak alanları hariç)
Binadaki Konum
Kullanım tertibi
(1 ve 2 nolu
bağ.bölümler birlikte)
Isıtma Sistemi
Kapı ve Pencere Doğ.
Manzarası
Đnşaat Seviyesi
Eksik Đmalatlar
Tadilat - Bakım Durumu
Konutun yapı kalitesi
Projesinde;
1 Nolu Bağımsız Bölüm
Zemin Kat : 130m2 +16m2 teras
2 Nolu Bağımsız Bölüm
1.Normal Kat: 126m2
Çatı Piyesi Katı: 13m2 +25m2 teras
Mahallide 120 m2 lik bodrum kat + zemin kat + 1. normal kat + çatı piyesi
katı birleştirilerek kullanılmaktadır. (389m2 + 41m2 teras)
Değerlemeye konu (1) ve (2) nolu bağımsız bölümlerin yer aldığı Sirius 32B Blok sitenin 1 parsel üzerine düşen kısımda yer almakta olup, site
girişinden sonra karşılaşılan döner kavşağın hemen ardında, sağdan 4.
sokaktan içeri girilerek devam edildiğinde solda yer alan en son blokta yer
almaktadır. Konu bloğa bu sokak üzerinden bakıldığında sağ kanatta yer
alan altlı üstlü bağımsız bölümler, (Sirius Tipi 32. bloğun B girişinin) (1) ve
(2) nolu değerlemeye konu taşınmazlardır.
Salon
1
Oda
5
Mutfak
1
Banyo
4
Balkon
1
Merkezi kalorifer
Kombi
Soba
Diğer
Daire içerisine girilememiştir
Kısmi deniz manzarası
% 75
Dairelerin içerisine girilememiştir. Dışarıdan görünüşüne göre ve alınan
bilgilere göre zemin kaplamaları, duvar boyaları, mutfak dolapları, kalorifer
petekleri,
Dairelerin eksik imalatlarının tamamlanması gerekmektedir.
Lüks
Đyi
Orta
Düşük
Đç mekan özellikleri :
Zemin
Duvar
Tavan
Taşınmazlerın içine girilememiştir. Ancak (dış kapının penceresinden bakılarak görülen kısımların eksk
imalatları, bağımsız bölümlerin tamamı için düşünüldüğünde inşaat seviyesinin %75 olduğu
düşünülmektedir.
Sayfa 3 / 9
7. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BĐLGĐLERĐ
Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral
paftasındaki yerine uygun mu ?
Uygundur.
Taşınmazın binadaki katı, kattaki konumu,
projesine uygun mu?
Uygundur.
Taşınmazın kullanım alanı ve mimarisi
projesine uygun mu?
Uygundur.
Proje Tarihi:17.03.2004
Ruhsat Tarihi:15.03.2007 tarih2007/28 sayı
(84 adet Sirius tipi bağımsız bölüm alanı toplam olarak
18.117,54 m² olarak planlanmış bir alana sahiptir.)
Yapılan incelemede değerleme konusu taşınmaz ile ilgili
yıkım kararı veya tutanak bulunmamıştır.
Proje Tarihi / No’su (bilgi alınan makam)
Đlgili Belediyede bina ile ilgili yıkım kararı
veya herhangi bir tutanak var mı?
8. TAŞINMAZIN DEĞERĐNE ETKĐ EDEN FAKTÖRLER
• Olumlu etkenler :
•
•
•
Olumsuz etkenler :
Rağbet gören bir bölgede yer alması,
Ulaşım kolaylığı,
Bölgenin yazlık kullanıma yönelik olması ve
site yapısınında, mimari ve çevre planı
açısından bu yönde olması sebebiyle
yatırım açısından tercih edilebilecek bir
projede yer alması
•
1.Derece Deprem Bölgesinde olması
•
Gayrımenkul piyasasında yaşanan
olumsuzluklar.
9. SATIŞ KABĐLĐYETĐ
(--) Yüksek
(x) Normal
(--) Düşük / Alıcısı Az
(--) Çok Düşük
Açıklama: Değerlemeye konu taşınmazların mahallinde ortak olarak kullanıldığının bilinmesi, her
iki bağımsız bölümünde Albarakatürk Katılım Bankası A.Ş.’ ne ait olması, bodrum kattaki ortak
alanlarında kullanım alanlarına dahil edilmesi ve 4 katlı bir konut olarak kullanılması
sebeplerinden dolayı, bodrum+zemin+1. normal kat+çatı katı (389,00 m2) değer verilmiştir. Konu
taşınmazın tamamlanması durumundaki değerinin 625.000 TL olması düşünülmektedir.
Sayfa 4 / 9
10. DEĞERLEME YÖNTEMĐ VE FĐYATLANDIRMA
Taşınmazın değerinin tespitinde ‘’Emsal Karşılaştırma Yöntemi’’ kullanılmıştır.
Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar
dikkate alınmıştır. Taşınmazın değerini etkileyebileyecek çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu
gözönünde bulundurulmuştur.
Aşağıdaki bileşenler, taşınmazın bölüm bazında ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında
olmayıp, toplam değerin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
Bölüm
1 ve 2 nolu bağımsız
bölümlerNolu
Bağımsız Bölüm
Yasal Alan
Alanı (a)
Birim Fiyat (b)
Değeri (axb=)
389 m2
1.388.-TL/m²
540.000.-TL
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemesinde; konumuna,
büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve kullanış maksadına göre günümüz ekonomik
koşulları itibariyle arsa payı dahil 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin eksik imalatları göz önüne alınarak
toplam değeri için,
540.000.-TL. ( Beşyüzkırkbin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmaz ile ilgili herhangi bir
hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla...
Kerem YAŞAR- Aykut DĐLĐBAL
AVRUPA GAYRĐMENKUL DEĞERLEME ve
DANIŞMANLIK A.Ş.
Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu sureti, Đmar Durumu, Mimari Proje, Ruhsat sureti
Sayfa 5 / 9
11. TAŞINMAZIN KONUM KROKĐSĐ ve EMSAL TAŞINMAZLAR
Değerleme
konusu bağımsız
bölüm
EMSAL 1 :
Satılık
Đlgili Kişi ve Tel
Hüseyin Aydıner - 0532 264 48 23
Emsalin Adresi
Sealbyria – Güverte Sk.- Karina 25B – Dekorasyonlu
Kullanım Alanı
389m2
EMSAL 2 :
Satış Fiyatı
650.000.-TL
Satılık
Yusuf Çelebi
Đlgili Kişi ve Tel
Emsalin Adresi
Sealbyria – Denizyıldızı Cad.- Karina 34B -Dekorasyonlu
Kullanım Alanı
389m2
EMSAL 3 :
Satış Fiyatı
580.000 USD – 928.000.-TL
Satılık
Đlgili Kişi ve Tel
Ahmet Eriş – 0 212 535 35 35
Emsalin Adresi
Sealbyria – Denizyıldızı Cad.- Karina 21B- Dekorasyonsuz
Kullanım Alanı
389m2
EMSAL 4 :
Satış Fiyatı
650.000.-TL
Satılık
Đlgili Kişi ve Tel
Mustafa Kemal Sofuoğlu – 0 532 282 14 00
Emsalin Adresi
Sealbyria –Martı Sokak – Pruva 15 A
Kullanım Alanı
369m2
EMSAL 5 :
Satış Fiyatı
425.000 USD – Dekorasyonsuz
Satılık
Đlgili Kişi ve Tel
Murat Ağıt – 0 532 482 92 90
Emsalin Adresi
Sealbyria – Kumsal Sokak – Grandi 44B – Dekorasyonlu
Kullanım Alanı
EMSAL 6 :
469m2
Satış Fiyatı
1.100.000 USD -
Kiralık
Đlgili Kişi ve Tel
Melike Aydın -
Emsalin Adresi
Sealbyria - Martı Sokak – Pruva 9B
Kullanım Alanı
369m2
Kira Fiyatı
Sayfa 6 / 9
3.000.-TL/Ay
12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI
TAŞINMAZIN YERALDIĞI BĐNANIN VE ÇEVRENĐN GÖRÜNÜŞÜ
Sirius 32 B 1- 2 Nolu Bağımsız Bölümler Dı Görünüşler
Sayfa 7 / 9
13. TAPU SURETĐ VE DĐĞER EVRAKLAR
Sirius 32B
Sayfa 8 / 9
KONUT ĐNŞAATLARININ SEVĐYESĐNĐ BELĐRLEMEDE ESAS ALINACAK
PUANLAMA TABLOSU(***)
Müşteri Adı:
Sealbyria
Şube Adı:
Merkez
Bina Tipi:
işaretleyiniz
KABA ĐNŞAAT
ÇATI
KASALAR
ĐÇSIVA-BOYA
TESĐSAT
YER DÖŞEMESĐ
ISLAK HACĐM
DUVAR ve YER
KAPLAMALARI
%
25
25
25
25
65
35
50
50
40
40
20
35
20
10
15
10
10
40
35
25
80
kalıp
demir
beton
tuğla
çatı konstriksiyon
kaplaması
pencereler
kapı kasaları
iç kaba sıva
iç ince sıva
boya
temiz su boruları
armatürler
pis su boruları
elektrik boru ferşi
elektrik kablo
aksesuar
şap
seramik
döşeme
fayans (duvar)
seramik (zemin)
dış kaba sıva
dış ince sıva
DIŞ SIVA ve
dış boya
KAPLAMASI DEMĐR
balkon korkulukları
ve DENĐZLĐK ĐŞL.
meridiven korkulukları
denizlik
kapı kanatları
DOĞRAMA
pencere kanatları
madeni aksam
CAM KAPI ve
cam
PENCERE BOYA
ĐŞLERĐ
kapı-pencere boya
kazan montajı
KALORĐFER ĐŞL.
boru montajı
radyatör montajı
ray montajı
ASANSÖR ĐŞLERĐ makina dairesi montajı
kabin montajı
DOLAPLARmutfak dolapları ve tezgahı
VĐTRĐFĐYE
vitrifiye
20
25
25
10
10
10
20
60
30
10
75
H
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
xxxx
kaloriferli
asansörsüz
10
10
10
10
1,95
1,05
2,5
2,5
2,4
2,4
0
3,5
0
1
1,5
1
0
0,8
0
0
0
0
2
2
0,8
0,8
0
1,6
0
2,4
0,8
1,5
25 x 0,5
30
0
30 x 2,1
40
0
30
0
40
0
30
0
70
0
0
30
75,1
TOPLAM
Not:(***) Bitmiş işlerin yanına H sutununa x koyunuz
Sayfa 9 / 9