5.1.1. Vergi kuralı Vergiye dayalı olarak, kamulaştırma

5.1.1. Vergi kuralı
Vergiye dayalı olarak, kamulaştırma karşılıklarının saptanması
yönteminde, taşınmazlar için bildirilen, vergiye temel olan değer
ya da bunun katları, kamulaştırma ödentisi için baz alınmaktadır.
Genellikle, yasama organının koyduğu ölçütler içinde zaman
zaman başvurulan karşılık saptama yöntemi olmasıyla dikkat çekmektedir. Bu yöntemin uygulanması için önemli koşul; bilgisizlik
ya da ard niyetle taşınmaz değerinin az veya çok gösterilmesine
karşı getirilecek köktenci uygulama ve denetim için ülke çapında
uygulanma 'biçimlerini olanaklaştıracak düzenlemelerin yapılmasıdır. Özellikle, gelişmekte olan ülkelerde, toprak dağılımının eşitsiz
ve dengesiz oluşu, toprak iyeliğindeki yoğunlaşma, farklılaşma ve
ayrışmaların önemli boyutlara ulaşması karşısında toprağın belirli
büyüklüğü, kullanım durumu, nitelikleri vb. özelliklerin gözönüne
alınması, dar gelirlilere göre toprak dağılımında avantajlı konumda
bulunan kesimlere karşı ölçütün orantılı uygulanmasını sağlayıcı
sistem yaklaşımı bu kural için önemlidir.
Bu yöntemde, temel alman ve yükümlülerin taşınmazları için
bildirdikleri vergi değeri gerçekte öznel ölçütten başka birşey değildir. Çünkü vergi değeri; kamulaştırma tarihinden önce iye tarafından bildirilen emlak vergisine esas olan son vergi değeridir.
Bildirimde bulunulmamış ya da geçerli sayılmamış olması durumlarında da 1319 sayılı Emlak Vergisi Yasasının 29 ve 31. maddelerine göre saptanan değerdir. 29, madde bu değeri «emlak vergisinin kapsamına giren bina ve arazilerin rayiç bedeli» şeklinde, rayiç
bedeli ise, «bina ve arazilerin bildirim tarihindeki ahm-satım bedeli» olarak tanımlamaktadır. 31. maddeye göre; kent ve köylerin
doğal ekonomik ve bölgesel koşullarına göre gözönüne alınarak
bulunacak piyasa bedeline yükümlülerin ayrıca karşı çıkma hakları da bulunmaktadır. 1319 sayılı yasa 1971 yılından başlayarak
1982 yılma kadar 5 kez değişikliğe uğramıştır.
Ülkemizde «vergi değeri» temel alınarak gerçekleştirilen kamulaştırmalara en çarpıcı örnek, 1925 yılında Ankara için çıkarılan
583 sayılı özel yasadır. Sözkonusu yasayla saptanmış, «nesnel
değer» üzerinden yapılan kamulaştırma sonucunda Ankara'nın
bugün Yenişehir olarak bilinen bölümünün yeniden imarı sağlana91
bilmişti. Belediyenin bu yoldan eline geçirdiği arsalardan 'bir .kesimini elden çıkardığı, fakat sonradan bunlar için çok yüksek kamulaştırma karşılığı ödemek zorunda .kaldığı bilinmektedir (GERAY 1983, YAVUZ-KELEŞ-GERAY 1978, YAVUZ 1980). 583 sayılı
yasa ile ANKARA BELEDİYESİ'ne 1925 yılında verilen 4 milyon
m2'ye yakın toprakların kamulaştırılması yetkisi, 1915 yılında bildirilen vergi değerinin 15 katı üzerinden gerçekleştirilmişti. Bu yöntemin, aktif arsa politikası doğrultusunda geniş yığınların çıkarları gözetilerek toprak stok edilmesi ve kentsel planlamalar için
üzerinde durulması gereken bir uygulama olduğu belirtilmektedir
(YAVUZ 1980 : 23-25).
1945 yılında çıkarılan 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Yasası uyarınca; yapılacak kamulaştırmalarda taşınmazların karşılıkları için, kamulaştırma işlemine tutulan taşınmazın 5.000 dönümden fazla kısımları için 1833 ve 2901 sayılı yasalar uyarınca saptanıp 1944 bütçe yılı arazi vergisine matrah (vergiye temel alman kazanç) olan değeri, 5,000-2.000 dönüm arasında aynı değerin iki
katı, 2.000 dönümden aşağısı için ise üç katının ödeneceği belirtilmiştir.
1973 tarih ve 1757 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasası'na
göre; kamulaştırmaya konu taşınmazların karşılıkları, takdir konıisvonlannca hesaplanacaktır. Saplanacak karşılığın, kamulaştırma tarihindeki alım-satım bedeli olduğu ve her parsel için bir dönüme karşılık gelen alım-satım bedelinin de; iklim, sulama, kullanım ve ıslah durumu gibi teknik nedenlerle ulaşım, pazarlama, tarımsal gelir gibi ekonomik etkenlerin gözönünde bulundurulmasıyla hesaplanacağı, ancak bu değerin taşınmazın bulunduğu yerin
TTR bölgesi olarak duyurulmasından önce sahibinin bildireceği vergi
değerini geçemeyeceği belirtilmiştir.
Bu yöntemle, temel alman vergi değerinin, gerçekte vergi bil
diriminde bulunulduğu andaki «Özel ölçüt»ten başka birşey olma
dığı daha önce söylenmişti. Ortaya çıkan anlaşmazlık ve sorunlar,
vergi bildiriminde bulunan kişilerin taşınmazın sürüm değeri «Ra
yiç bedel» yerine az vergi vermek düşüncesiyle arsa ve arazînin kar
şılığını sürüm değerinden daha az bildirmesinden ■kaynaklanmak
tadır. .
..
.
.
M
Kamulaştırüacak taşınmazların karşılıklarının saptanmasında
vergi kuralının uygulanmasının en azından «Rayiç bedel uygulamasına karşı» bir yöntem olarak düşünülmesi gerektiği -belirtilmektedir (ARCAK 1982, GERAY 1982, 1983, YAVUZ 1980).
5.1.2. Potansiyel gelirin kamulaştırma anındaki geliri
Kamulaştırma karşılığının saptanmasında, topraktan belirli
bir süre içinde alınabilecek gelirin, kamulaştırma anma göre hesaplanacak değeri de temel olmaktadır.
Bu kuralın uygulanabilmesi için; toplu kamulaştırma yapılacak bölgelerde toprak nitelikleri ile ilgili araştırmaların toprak kullanma haritaları ile iklim özelliklerine göre bilimsel açıdan saptanması gerekir.
Taşınmaz malın optimum kullanılması durumunda getireceği
geliri temel alan ve bunun 'belli bir ölçüde kapitalizasyonu ile bulunulacak fiyat olarak tanımlanan bu yöntemde, astronomik rakamlara ulaşan toprak fiyatları bir dereceye kadar etkisiz duruma
getirilebileceği gibi hem Devletin ve hem de kişilerin çıkarlarının
dengelenebileceği ileri sürülmektedir (YILDIZ 1982 : 11).
Uygulanacak mali kadastro için önerilebilecek en olumlu yol
olarak ileri sürülen (AKGÜL 1971), bu yöntemde toprak endekslerinin hassas olarak saptanmasının adaletli uygulamalar için önemli
olduğu belirtilmekle beraber, iyi işlenmeyen toprak için, taşınmaz
sahiplerine yüksek bir kamulaştırma karışlığımn ödenmesi
durumları da sakıncalar yaratabilecektir.
5.1.3. Gerçekleşmiş değer
Kamulaştırılacak taışnmazların karşılıklarının, onların gerçekleştirdikleri net veya brüt gelirlerinin belli bir katı alınarak saptanması durumudur.
5.2.
Kamulaştırma karşılıklarının saptanmasında ülke
çekleri karşısında bir yaklaşım
ger-
Ülkemizde, kamulaştırma karşılıklarının; kamu kaynaklarının
kamulaştırma yoluyla büyük toprak sahiplerine, spekülatörlere ve
mali çevrelere aktarılmasına olanak verilmeden, ülke gerçekleri gözetilerek saptanması zorunludur. Kamulaştırmalarda ödentinin, ka93
muca gerçekleştirilen yatırımlarla, benzer etkenler sonucu oiuşan
değerlenmeler gözönüne alınmaksızın saptanması, kentsel ve kırsal
topraklar üzerindeki rantın en aza indirilmesi ve giderek yok
edilmesine yönelik Anayasa'da tanımlanan kamu ve toplum yararına bir iyelik anlayışı doğrultusunda ve sosyal devlet yaklaşımı temelindeki oluşumların gözönüne alınması gereklidir.
ilk planda, böylesi uygulamanın başlangıcı olarak; kamu topraklarının kişiler adına tap ulanma ve yağmalanmasını önleyen,
kamu topraklarının belirlenmesine ve Devlete ait taşınmazları da
kapsayıcı niteliklere sahip, toprağa ve doğal kaynaklara ilişkin bilgi
gereksinmelerinin karşılanmasına öncelik veren, kamulaştırma ve
kamu malları politikasıyla bütünleşen, kamulaştırmayı ve diğer
tüm kamu yatırımlarını egemen gücü destekleme aracı biçimine
dönüştürmeyecek, çağdaş teknolojiye uygun yöntemler uygulayan,
taşınmaz değerlendirilmesi ekonomik kadastro öğesi ile bütünleşmiş ÇAĞDAŞ Ç O K AMAÇLI KADASTRO anlayışı ve sistemi benimsenmelidir.
Böylesi bir anlayışın dışındaki her türlü girişim ve uygulama,
kentsel ve kırsal alanlarda gerçekleştirilen, reform ve düzenleme
çalışmaları sürdürülen geniş çaplı iş programları sonucunda sorun
ve darboğazları beraberinde getirecek, Devletin kaynaklarının boşa
harcanması durumu doğabilecektir.
6. SONUÇLAR
* Kamu düzenini ve yararını hiçe sayan ve iyelik hakkını her
şeyin üstünde gören, iyelik hakkı kamu yararı ile çatışmadığı sürece geçerli ve çağdaş düşünceden uzak anlayışla
rın terkedilerek (ARCAK 1982), Anayasa'da tanımlanan kamu ve toplum yararına iyelik anlayışı kuralına uygun olarak, kamuya yüksek kamulaştırma karşılığı ödeten ve kamu
taşınmazlarının yağmalanmasına ve bedelsiz edinilmesine
olanak veren, yasalardaki eldenliğe (zilyedliğe) ilişkin
hükümlerin gözden geçirilmesi gereklidir,
94
• Kamulaştırma Yasası hükümlerince kamulaştırılan taşın
mazların eski sahiplerine geri verilmesini içeren hüküm
lerin değiştirilerek uzun erimli kira yönteminin uygulan
ması daha yararlıdır.
•' Ülkemizde kamu taşınmazlarının saptanması zorunludur.
Bu nedenle, kamu taşınmazları
kütüğü oluşturulmasına '
yönelik girişimler hızlandırılmalı, kamuya ait taşınmazların
belgelik ve dökümünün yapılması yoluna gidilmelidir.
• Kentsel alanlarda, kentsel gelişmenin denetim altına alınıp
yönlendirilebîlmesi, spekülatif gelişmelerin önlenmesi, kent
lerin gelecekte ki gelişme durumunu içeren planlama ça
lışmalarının uygulanması amacıyla; öncelikle başvurulan
kamulaştırmanın kamu ve toplum yararı doğrultusunda
işlev kazanabilmesi zorunludur. Yasalarda bu doğrultudaki gelişimleri kolaylaştıracak hükümlerin ağırlık kazanması
sorunların çözümünü kolaylaştıracaktır.
• Kamu taşınmazları üzerinde Sayıştay denetimi sağlanmalı,
kamu taşınmaz stoku arttırılmalı, kentsel alanlarda arsa
ların özel kişilere devredilmesi önlenmelidir.
9
Ülke gerçekleri gözetilerek, kamulaştırma konusunda yapılacak değişikliklerden ya da kamu taşınmazlarından sorumlu merkezi bir kurumun oluşturulması, bu kurumun
tüzel bilgi ve deneyim almasının sağlanması ve Sayıştay
denetiminde bulunması yararlı olacaktır. Kentsel alanlarda bu görev Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü niteliğinde bir
kuruma verilebilir.
•
Ülkede uygulanan kadastro sistemi, kamu ve toplum yaran
doğrultusunda, kentsel ve kırsal alanlarda gerçekleştirilen
uygulamaları kolaylaştırıcı ve kamulaştırma sorunlarını da
çözümleyici niteliklere kavuşturulmalıdır. Ülke çapında
ÇAĞDAŞ ÇOK AMAÇLI KADASTRO
sis
temi ve anlayışı benimsenmelidir.
95
■.■
.
K a y n a k ç a
ARCAK, Ali : Kamulaştırma Yasası, Ankara 1978
«Kamulaştırma ve Anayasa», Cumhuriyet Gazetesi, 4.8.1982
Yeni Kamulaştırma Yasası, Ankara 1984
ARTUKMAÇ, Sadık : Kamulaştırma hukuku, Ayyıldız matbaası, Ankara
1977
AKGÜL, M. Nadir : «Toprakla ilgili kamulaştırma değerinin saptanması»
HKMO, Ankara 1971
BARKAN, Ömer Lütfi : Türkiye'de toprak meselesi, Toplu eserler 1, Gözlem
yayınları İstanbul 1980
BBRD İ, Çiğdem - EOGAN, Tolga : «Kent planlarını kamulaştırma konusunda sosyalist ve kapitalist ülkelerdeki uygulamalar ve Türkiye için
alınabilecek dersler» Harita ve kadastro dergisi, sayı : 33-34, Ocak 975
ÇAVDAR, Tevfik : Toprak Reformu Kongresi HKMO, Ankara 1978.
DPT : II. Beş yıllık kalkınma planı 1968-1972), Ankara, kasım 1967
III.Beş yıllık kalkınma planı 1973-1978), Ankara 1972
IV.Beş yıllık kalkınma planı 1979-1983), Angara, nisan 1979
DSİ : Atatürk Barajı ve HES projesi kamulaştırma ve iskana ilişkin rapor
Ankara 1982 1983 Haritalı istatistik bülteni, DSİ matbaası, Ankara
1984
EVEN, S. Zeki : 6830 ve 122 sayılı istimlak kanunu ve 1331 tarihli muvakkat işgal kanununun tatbiki, DSİ matbaası, Ankara 1969
GERAY, Cevat : «Ulusal zenginliklerimiz ve Anayasa», Cumhuriyet Gazetesi 4.10.1982
«Taşınmaz iyeliği ve toplum yararı», Cumhuriyet Gazetesi, 6.3.1983
«Rayiç Bedel'e dönüş mü?!...», Cumhuriyet gazetesi 14.11.1983
GÜRLER, Mehmet : İmar planları ve uygulama tekniği, HKMO yayını,
Ankara 1983
HKMO : Kamulaştırma sorunu üzerine, Ankara 1978
Toprak reformu kongresi, Ankara 1978
ÖZEN, Haldun : «Arsada özel mülkiyetin kamu ve toplum yararına düzenlenmemesinin yarattığı sorunlar», HKMO sayı : 33-34, ocak 1975
«Kent planlarını kamulaştırma konusunda sosyalist ve kapitalist ülkelerdeki uygulamalar ve Türkiye için alınabilecek dersler» bildirisinin
eleştirisi», HKMO, sayı 33-34, ocak 1975
96
«Kent planlamasında uygulamayı aksatan kritik noktalar», HKMO,
sayı : 33-34, ocak 1975
«Türkiye'de kadastronun toprak ve tarım reformuna etkileri», TTR
Kongresi, HKMO..Ankara 1978.
Türkiye Koşullarında Koordinat Kadastrosu, KTÜ İnş, Mim. Fak. Trabzon 1980
Türkiye'de İmar Planı Uygulaması, KTÜ Yer Bilimleri Pak. Trabzon 1981.
ÖZDİL, Tahir : Kentsel alan planlamasında kadastro ile ilişkiler ve hava
fotoğraflarının kullanılması, KÜ MMP, Trabzon 1983
SİLİER, Oya : Keban köylerinde sosyo ekonomik yapı ve yeniden yerleşim
sorunları, ODTÜ, Ankara 1976
SÖKMEN, Polat : «Kentsel çevrede toprak değeri ve mülkiyet yapısı», Kadastroda öğretim-araştırma-uygulâma semineri, YÜ 8, 9, 10 haziran
1983 İstanbul
TARAKLI, Duran : Çiftçiye topraklandırma yasası ve uygulama sonuçları,
ODTÜ MF, Ankara 1976
YILDIZ, Naznıi : Çağdaş arsa ve şehircilik politikasının ilkeleri, YÜ İstanbul 1982 Arsa düzenlemesi, İDMMA (YÜ), İstanbul 1977
YILDIZ, Nazmi - KÖKTÜRK, Erol . AÇLAR, Ahmet : «Kentsel ve kırsal
ıoprak düzenlemesi», Jeodezi eğitimi simpozyumu, KÜ MMF, Trabzon
1983
YAVUZ, Fehmi : Kentsel topraklar-Ülkemizde ve başka ülkelerde, SFB matbaası, Ankara 1980
«Arsa sorununun çözümü ve toprağın doğal kaynak niteliği», HKMO,
sayı : 33-34, ocak 1975
«Toprağın doğal kaynak niteliği», su ve toprak kaynaklarının geliştirilmesi konferansı, DSİ yayınları, cilt 1, mayıs 1981
YAVUZ, Fehmi - KELEŞ, Ruşen - GER AY, Cevat : Şehircilik (sorunlanuygulama-politika), AÜ SFB matbaası, Ankara 1978
97