gayrimenkul yatırım ortaklıkları için alternatif finansman

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İÇİN
ALTERNATİF FİNANSMAN YÖNTEMLERİ
15/12/2011
İstanbul
Burak PİRGAİP
Uzman
İDEAL BİR GAYRİMENKUL
FİNANSMANI MODELİ
GYO
BANKA A.Ş.
Bireysel
Yatırımcı
Tüketici
TÜKETİCİ
FİNANSMAN
A.Ş.
GYO
GYO
Ticari
GYO
FİNANSAL
VTMK
KİRALAMA
A.Ş.
Kurumsal
Yatırımcı
TOKİ
Tüketici
GYO
İFK
Nitelikli
Yatırımcı
BANKA A.Ş.
FİNANSAL YAPI

GYO sektörüne ilişkin finansal yapı analizi:

Ağırlıklı olarak özkaynak ile finansman yapılmaktadır .





64.02
%
12.54
%
2011/6 => Ort. : %63,19 ( Maks. : %98,95 ; Min. : %5,01 )
2009/12=>%54,64 ; 2010/12=> Ort.: %53,87
41.59
%
Finansal borçların önemli bir kısmı uzun vadelidir.




2011/6 => Ort. : %64,02 (Maks. : %89,83 ; Min. : %17,66)
2009/12=>%72,69 ; 2010/12=>Ort.: %67,75
Kısa vadeli borçların rolü uzun vadeli borçlara nazaran daha büyüktür.
Toplam borçlar ağırlıklı olarak finansal niteliklidir.


23.44
%
2011/6 => Ort. : %58,41 ( Maks. : %99,16 ; Min. : %0 )
58.41
2009/12=>%45,45 ; 2010/12=> Ort.: %60,85
%
%100 UZUN vadeli borçlanan GYO yok, ancak %100 KISA vadeli borçlanan GYO var.
SONUÇ: GYO sektörü genel olarak özkaynakla finansman yapmakta, borçlanma
vadesinin uzamasına ihtiyaç duymakta ve uzun vadeli banka kredisi kullanmayı
yeğlemektedir. Ancak, özkaynakla finansman azalmakta, kısa vadeli finansal
borçlanma artmaktadır.
FİNANSMAN YÖNTEMLERİ - I


Geleneksel Yöntemler

Halka arz/Sermaye artırımı (ayni/bedelli)

Tahsisli satış (halka açıklık oranı muhafaza edilmeli)

Banka Kredisi (özsermayenin 5 katı/teminat verebilme)

Tahvil, finansman bonosu vb. (ihraç limitleri)
Alternatif Yöntemler

Menkul kıymetleştirme
FİNANSMAN YÖNTEMLERİ - II
Getiri
Pay senedi
Özel sektör tahvilleri
Menkul Kıymetleştirme
VTMK
VDMK
DİBS
Vadeli mevduat
Nakit
Risk/Volatilite
MENKUL KIYMETLEŞTİRME - I

GYO sektörüne ilişkin finansal yapı analizi:

Yaklaşık 2,5 Milyar TL alacak portföyü var.

%56’sı kısa vadeli





alacak senetleri, kira alacakları, senetsiz alacaklar, ilişkili taraf işlemleri, KEY
alacakları, şüpheli alacaklar vb.
%76’sı ticari nitelikli
Ticari nitelikli alacakların %58’i uzun vadeli
Yılda yaklaşık 425 Milyon TL kira geliri; 1 milyar TL satış geliri üretiliyor.
SONUÇ: Alacak portföyü menkul kıymetleştirilebilir nitelik arz
ediyor. Özellikle kira gelirleri düzenli nakit akışı yaratabilecek
bir kaynak olarak göze çarpıyor.
MENKUL KIYMETLEŞTİRME - II

Menkul kıymetleştirme için alacak portföyünün;

Düzenli bir nakit akışı yaratması,

Yazılı bir sözleşmeye dayanması,

Homojen vadelere sahip alacaklardan oluşması,

Geri ödeme riski düşük olması,

Hacminin büyük olması,
gerekmektedir.
MENKUL KIYMETLEŞTİRME ARAÇLARI

GYO

Mevcut mevzuat çerçevesinde;





Varlık Teminatlı Menkul Kıymet (VTMK) ihraççısı olabilir.
Varlık Finansmanı Fonu (VFF) portföyüne varlık devredebilir.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) ihracı

VTMK ihracı

Kira sertifikası (Sukuk) ihracı
Faktoring şirketine varlık devredebilir.
Varlık Kiralama Şirketi (VKŞ) kurabilir
Planlanan mevzuat çerçevesinde;

İpotek Finansmanı Kuruluşları (İFK)


İFK’dan teminatlı borçlanma yapabilir
İFK’ya varlık devredebilir
VTMK İHRACI
Bireysel
Yatırımcı
GYO
Kira Gelirleri
Alacaklar
VTMK
Kurumsal
Yatırımcı
Nitelikli
Yatırımcı
VFF VE VDMK
BANKA
Bireysel
Yatırımcı
GYO
Kira Gelirleri
Alacaklar
Kira
Gelirleri
Alacaklar
VDMK
Kurumsal
Yatırımcı
VFF
Nitelikli
Yatırımcı
FAKTORİNG VE VTMK
Bireysel
Yatırımcı
GYO
Faktoring A.Ş.
Alacaklar
Alacaklar
VTMK
Kurumsal
Yatırımcı
Nitelikli
Yatırımcı
VKŞ VE SUKUK
Bireysel
Yatırımcı
GYO
VKŞ
Gayrimenkuller
Kira gelirleri
Gayrimenkuller
Sukuk
Kurumsal
Yatırımcı
Nitelikli
Yatırımcı
İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARI

İpotek finansmanı kuruluşları, devraldığı konut kredilerini veya alacakları;


Teminat kabul ederek,
Menkul kıymetleştirerek,
bu kredileri veya alacakları kullandıran kuruluşlara kaynak sağlayan bir ikincil
piyasa kuruluşudur.

SPK ve BDDK gözetiminde,



Konut finansmanı kuruluşları
TOKİ, Merkez Bankası, İMKB vb.
Yabancı yatırımcılar, nitelikli yatırımcılar vb.
muhtemel ortaklığında kurulması öngörülmektedir.
İFK VE TEMİNATLI BORÇLANMA
Bireysel
Yatırımcı
GYO
Teminat
Kira Gelirleri
Alacaklar
VTMK
İFK
Kurumsal
Yatırımcı
Kredi
Nitelikli
Yatırımcı
İFK VE VDMK-VTMK
Nitelikli
Yatırımcı
İFK
Kira
Gelirleri
Alacaklar
VTMK
Kurumsal
Yatırımcı
GYO
Kira Gelirleri
Alacaklar
Bireysel
Yatırımcı
Kira
Gelirleri
Alacaklar
VDMK
Kurumsal
Yatırımcı
VFF
Nitelikli
Yatırımcı
Soru/Cevap