kamulaştırma bedelinin artırılması davası hüküm

• TAHSİN MURAT PULAK
• YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ
• EMEKLİ TETKİK HAKİMİ
• 0505 367 59 52
• tmpulak@mynet.com
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
 Kanun No
: 634
 Kabul Tarihi : 23.06.1965
 Resmi Gazete
: 2.7.1965 T., 12038 S.
 Yürürlük Tarihi: 02.01.1966
 Son değişiklikler :5711 S.Y.27.11.2007
Ve 5912 S.Y.07.07.2009
Ve 6111 S.Y.13.02.2011
YETKİ ve GÖREV
 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanacağı
davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk
Mahkemesidir.
 Dava değerinin görevli mahkemenin
belirlenmesine etkisi yoktur.
 Yetkili mahkeme, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli
yapının bulunduğu yer mahkemesidir.
 Davanın konusunun yetkili mahkemenin
belirlenmesine etkisi yoktur.
KAT İRTİFAKI
KURULMASI
 Yapımı düşünülen bina için
düzenlenen mimari proje
belediyeye onaylattırılır, aslı
belediyede kalır örneği alınır,
 Yönetim planı düzenlenir,
 Tapu memuruna, mimari proje
örneği ve yönetim planı ibraz
edilerek kat irtifakını kurması istenir.
KAT MÜLKİYETİ
KURULMASI
 Yapımı biten bina için belediyeden
alınan yapı kullanma belgesi (iskan
izni) tapuya götürülür ve kat irtifakının
kat mülkiyetine çevrilmesi istenir.
 Daha önce yapılmış olan yapılarda,
kat irtifakı kurulmamış olsa dahi,
mimari proje, yönetim planı ve iskan
izni ibraz edilerek kat mülkiyeti
kurulması istenebilir.
 5912 sayılı yasa,iskan iznini veren
belediyenin durumu tapu
müdürlüğüne bildirmesini ve tapu
müdürlüğünce kat irtifakının kat
mülkiyetine çevrilmesi işleminin
resen yapılması hükmünü
getirmiştir.
KAT İRTİFAKI ve KAT
MÜLKİYETİNİ KURMA YETKİSİ
 Kat irtifakının kurulması tamamen idari bir işlemdir.
 Kat irtifakını malik veya paydaşlar veya malikler kurar.




Hakim kararıyla kat irtifakı kurulamaz.
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi de idari işlem
mahiyetindedir.
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemini kat
irtifakı sahiplerinin istemi veya belediyenin bildirmesiyle
tapu müdürlüğü yapar.
Kat mülkiyetini de kural olarak malik veya paydaşlar veya
malikler kurar.
Hakim kararıyla kat mülkiyeti kurulması, ortaklığın
giderilmesi davasında mümkündür.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
Madde 10 Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kurulması için her şeyden önce





mülkiyeti paylı olan bir taşınmazın paydaşları arasında açılmış
bir ortaklığın giderilmesi davası bulunması ve bu davada
taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin taksim (veya bu
anlama gelecek bir ifade) suretiyle yapılmasını istemiş olması
gerekir.
Hakimin, ortaklığı kat mülkiyeti kurarak gidermeye karar
vermesi için; Taşınmazın zemini üzerinde bulunan yapı veya
yapılar kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmalı (md.50/2),
Bu yapı veya yapılar bağımsız bölümleri içermeli (md.1),
Bağımsız bölümlerin sayısı her paydaşa en az bir bağımsız
bölüm tahsis edilmesine olanak vermeli,
Kat mülkiyeti belgeleri (md.12) tamamlanmalıdır.
Bu koşullar gerçekleştiğinde hakim, bağımsız bölümleri,
gerektiğinde payları da denkleştirerek ortaklara ayrı ayrı tahsis
etmek suretiyle kat mülkiyeti kurulmasına karar verecektir.
İZALEYİ ŞÜYU YASAĞI
Madde 7 Her biri ayrı bir taşınmaz statüsünde olan ve bu sebeple
gerçek anlamda bir ortaklığa konu olmayan bağımsız
bölümlerden oluşan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli
taşınmazların tamamı hakkında ortaklığın giderilmesi
istenilemez.
 Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların bağımsız
bölümlerinin mülkiyetinde müşterek veya iştirak halinde
ortaklığın var olması (Bağımsız bölüm malikinin ölümü ile
mirasçılarının o bağımsız bölüme iştirak halinde paydaş
olmaları veya bağımsız bölümün müşterek mülk olarak
edinilmiş olması gibi) ve paydaşların bağımsız bölümdeki
ortaklığa son vermek istemeleri halinde ise, yalnızca o
bağımsız bölümle ilgili olarak ortaklığın giderilmesi
istenebilecektir.
KANUNUN UYGULANMASI
Madde 17
 Kat irtifakının kurulmuş olup olmadığı tapu kayıtlarıyla
belgelendirilir.
 İnşaatın fiilen tamamlanmış olup olmadığı ve bağımsız
bölümlerin en az 2/3 ünün fiilen kullanılmaya başlanmış
olup olmadığı mahallinde yapılacak keşif ve diğer yasal
delillerle kanıtlanabilir.
 Yapı kullanma belgesinin alınmış olması yapının fiilen
tamamlandığını gösterir ise de, bu belgenin alınmamış
olması, inşaatın fiilen tamamlanmadığını kanıtlamaya tek
başına yeterli değildir.
 Şartlar gerçekleştiğinde ana taşınmazın sadece
yönetiminde değil, tüm unsurlarından kaynaklanan
uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri
uygulanmaktadır.
DAVALARDA
GEREKEN BELGELER
 TAPU KAYDI
Her tür davada
 YÖNETİM PLANI
Her tür davada
 MİMARİ PROJE
Anayapıyı ilgilendiren davalarda
ARSA PAYLARININ
DÜZELTİLMESİ
Madde 3





Davada tüm kat malikleri taraf olarak yer almalıdır.
Bağımsız bölümlerin yalnızca yüzölçümleri değil, bulundukları kat,
kullanım amacı, manzarası, coğrafi olarak baktığı yön gibi değere etkili
olabilecek olan her türlü unsur dikkate alınır.
Bağımsız bölümlerin değerlerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin
kurulduğu tarihten sonra meydana gelmiş olabilecek olan değişiklikler
arsa paylarının yeniden düzenlenmesine gerekçe olamaz.
Ortak giderlere katılım paylarının az veya çok olması da arsa paylarının
değiştirilmesini gerektirmez.
Arsa paylarının değiştirilmesi sonucunda, arsa payı artan bağımsız
bölüm malikleri tarafından, arsa payı azalan bağımsız bölüm maliklerine
bu azalmayı karşılamak amacıyla bir bedel ödenmesi söz konusu
olamaz.
Arsa paylarının değiştirilmesi, değiştirilmesinden sonraki zaman için
etkili olup, daha önce yapılmış olan iş ve işlemlere bir etkisi olmaz.
ORTAK YERLER
Madde 4 Kat maliklerinin özel mülkiyet hakları, sadece malik oldukları
bağımsız bölümlerin ve var ise eklentilerinin mimari projede
belirlenmiş olan sınırlarının içinde geçerli olup, bu sınırın
dışında kalan veya bu sınırın içinde olmakla birlikte özel
mülkiyet hakkına dahil olması hukuken ve mantıken gerekli
olmayan yerler ortak yerlerdir.
 Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir taşınmazın ortak yerlerinin,
taşınmazın nereleri olduğu öncelikle sözleşme ile belirlenir.
 Sözleşmede belirtilmiş olsun veya olmasın, bazı yerler ve şeyler
her durumda ortak yerlerdendir. Bunların hangileri olduğu
maddenin a, b ve c bentlerinde sayılmıştır.
 Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması suretiyle çözümlenmesi
gereken uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu, ortak yerlerin
kullanılması hususunda çıkmaktadır.
ORTAK YERLERİN KULLANIMI
Madde 16 Kat malikleri ortak yerlere de malik olmakla birlikte




buralardaki mülkiyet hakları, bağımsız bölümlerinin arsa
payları oranındadır.
Kat malikleri ortak yerleri arsa paylarıyla orantılı olarak
kullanabilirler.
Ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkı, kat
maliklerine ortak yerde inşaat, onarım ve tesisler yapma
hakkını vermez.
Ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkı, ortak yerin
arsa payı oranında da olsa fiilen bölünmesine ve bu
kısmın bir veya birkaç kat maliki tarafından müstakil
olarak kullanılması biçiminde uygulanamaz.
Ortak yerlerin kat malikleri tarafından kullanılmalarındaki
arsa payı ölçüsü mutlak olmayıp, kat maliklerinin daha
değişik bir kullanım şeklini kabul etmeleri mümkündür.
RAHATSIZLIK
Madde 18 Rahatsızlık kişiden kişiye değişen soyut bir kavramdır.
Örneğin, belli seviyelerin üzerine çıkan ses ve gürültünün, ısı,
soğuk veya kokunun, kat maliklerinin can ve mal güvenliğini
tehdit eden veya örf ve adet ve ahlak kurallarına aykırı tutum ve
davranışların rahatsızlık verici olduğu kabul edilmektedir.
 Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız ettikleri saptandığında
mahkemece verilecek olan hüküm, rahatsızlık veren tutum ve
davranışın önlenmesi, rahatsız edici seviyede olan ses, gürültü,
koku, ısı vb. olguların, birlikte yaşamanın gerektirdiği tahammül
sınırlarına indirilmesi için bilirkişi tarafından belirlenecek olan
önlemlerin uygulanmasına yönelik olacaktır.
 Kat maliki, bağımsız bölümünden tahliye edilemez.
 Kiracı, hukuka uygun kullanımın sağlanmasının hiçbir şekilde
mümkün olmayacağının saptanması halinde bağımsız
bölümden tahliye edilebilir. Bu halde dahi öncelik tahliyeye
değil, bağımsız bölümün kullanımının hukuka uygun hale
getirilmesine verilmelidir.
MİMARİ PROJE
Madde 19 Mimari durum, yetkili merciin onaylamış
olduğu mimari projede belirlenmiş olan
durumdur. Mimari proje ise vaziyet planı,
statik proje, sıhhi tesisat projesi, ısı projesi
vb. ile birlikte bir bütün olarak
düşünülmelidir.
 Anagayrimenkulün güzelliği, mimari
durumunun ayrılmaz bir parçasıdır.
 Tapudaki mimari proje ile belediye
imar müdürlüğünde saklanan proje
arasında farklılık bulunması halinde
imar müdürlüğündeki proje dikkate
alınır.
 Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Bu amaçlarla
yapılması gereken iş ve işlemler yönetici tarafından yapılır.
Yöneticinin bulunmaması veya gereken işleri yapmaktan
çekinmesi veya işin acilen yapılmasının gerekmesi halinde, kat
maliklerinden biri veya birkaçı tarafından da yapılması mümkün
olmakla birlikte, öncelikle aciliyetin mahkeme vasıtasıyla
yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile belirlenmiş olması, veya
yapılmış olan işin ‘acil olduğu için yapılmış’ olduğunun
saptanması gereklidir.
 Anagayrimenkulün bakımı, mimari durumunun ve güzelliği ile
sağlamlığının korunması için yapılacak iş ve işlemler hakkında
kat malikleri kurulundan karar alınmasına mutlak gereklilik
olmamakla birlikte, bilhassa fazla masraf gerektiren işlerde bu
yönde bir karar alınması yerinde olacaktır.
 Kat malikleri mimari projeye aykırı olacak
değişiklikleri, tüm kat maliklerinin 4/5 inin
rızasını almadan yapamayacak, kendi bağımsız
bölümlerinde ise ana yapıya zarar vermemek
kaydıyla kat maliklerinin rızasının alınmasına
gerek olmadan değişiklik yapabilecektir.
 Zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi
halinde güçlendirme işi için rıza alınması
gerekmez.
 Ana yapıya zarar verecek değişiklikler hiçbir
biçimde yapılamaz.
 Bağımsız bölümlere ait gibi düşünülmekte ise de, ana yapının




dış cephesinde bulunan kapı, pencere ve balkonlar ile ortak
koridor ve sahanlıklara veya merdiven boşluklarına bakan kapı,
pencere ve balkonlar da dış görünümleri açısından ortak
yerlerden olduğundan, buralarda değişiklik yapılması da kat
maliklerinin rızasının alınmasına bağlıdır.
Kat maliklerinden alınacak rıza yazılı olmalıdır.
Mimari projeye aykırı olan değişiklikler karşısında bir süre
suskun kalınmış olması, değişikliğe rıza gösterildiği anlamına
gelmez.
Değişikliğe rıza göstermemiş olan kat maliklerinin değişikliklerin
eski haline getirilmesini istemekte iyiniyetli olmadıkları öne
sürülemez.
Mimari projeye aykırı değişikliklerin eski haline getirilmesi
herhangi bir süreye bağlı olmaksızın her zaman istenebilir.
ORTAK GİDERLER
Madde 20 Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların
bütününü ilgilendiren ve yapılması zorunlu olan
giderler kat malikleri tarafından ödenmelidir. 20.
madde, kat maliklerinin bu giderlere nasıl ve
hangi oranda katılacaklarını hükme bağlamıştır.
 Kat malikleri anagayrimenkulün genel
giderlerinin nasıl paylaşılacağı hususunda kendi
aralarında anlaşma yapma hakkına sahiptir. Bu
anlaşma, yönetim planı veya kat malikleri kurulu
kararı şeklinde yapılmaktadır.
 Kat malikleri, ortak yer ve tesisler
üzerindeki kullanma haklarından
vazgeçmek veya kendi bağımsız
bölümünün özel bir durumu
dolayısıyla bunlardan faydalanmaya
gerek bulunmadığını öne sürmek
suretiyle bu yer ve tesisler için
yapılacak giderlere katılmazlık
edemezler.
 Ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma
hakkından vazgeçilmesi anagayrimenkule
teknik olarak bir zarar vermiyorsa mümkün
olmakla birlikte, kullanmaktan vazgeçilen ortak
yer ve tesisin giderlerine katılmak zorunluluğu
devam eder. Bunun tek istisnası, kat malikleri
arasında 20. maddenin ilk cümlesi hükmüne
dayalı olarak bu yönde bir anlaşma yapılmış
olmasıdır.
 Genel giderlerin fiilen gerçekleşmiş olması ile
ileride gerçekleşecek olması arasında, kat
maliklerinin bu giderlere katılımı yönünden
hiçbir fark bulunmamaktadır.
 Genel giderlerden payına düşen miktarı
ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya
her bir kat maliki icra takibi yapabilecek, dava
açabilecektir.
 Yöneticinin böyle bir icra takibinde bulunması
veya dava açması için kat malikleri kurulunda
bu yönde bir karar alınmasına veya yöneticiye
ayrıca yetki verilmesine gerek yoktur.
 Genel giderlerin veya bunun için toplanacak
olan avansların ödenme zamanları, kat malikleri
kurulu kararlarında, işletme projesinde veya
yönetim planında gösterilmiş olabilir. Bunlarda
hüküm yoksa ilgili ayın son gününe kadar
ödenebileceği kabul edilir.
 Kat malikleri en geç icra takibindeki ödeme
emrinin veya dava dilekçesinin kendilerine
tebliği tarihinden itibaren temerrüde düşmüş
sayılacak ve bu tarihten itibaren gecikme
tazminatı ve faiz ödemek durumunda
kalacaklardır.
 Genel gider paylarının veya bu giderlerin
yapılabilmesi için toplanacak olan
avansların zamanında ödenmemesi
halinde, ödemede gecikilen günler için
aylık % 5 oranında gecikme tazminatı da
ayrıca ödenecektir.
 Zamanında ödenmemiş olan genel gider
payı veya avansı için -gecikme
tazminatından başka- faiz de yürütülebilir.
KİRACININ SORUMLULUĞU
Madde 22 Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli
anagayrimenkulün genel giderlerinden
sorumluluk, esas itibarıyla kat maliklerinindir.
 Her ne sebeple olursa olsun bağımsız
bölümden devamlı surette faydalanan kişiler de
genel giderlerden kat maliki ile birlikte
müştereken ve müteselsilen sorumlu
olacaklardır.
 Kiracılardan istenebilecek genel gider payı kira
bedelini aşamaz.
 Yönetici veya kat malikleri tarafından genel
gider paylarının tahsili amacıyla yapılacak olan
icra takibi veya açılacak davada, tek başına kat
maliki veya tek başına bağımsız bölümü
kullanan kişiden talepte bulunulabileceği gibi,
istendiğinde her ikisi birlikte de hasım
gösterilebilir.
 Kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kişi
arasındaki hukuki ilişkiye göre, ödememesi
gereken bir parayı ödemek zorunda kalan kişi
diğerine rücu edebilir.
MESKENDE İŞYERİ
Madde 24 Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinde
–tapu kütüğünde kayıtlı olan cinsleri ne
olursa olsun- hastane, dispanser, klinik,
poliklinik, ecza laboratuarı gibi
müesseseler kurulamaz.
 Bağımsız bölümlerle ilgili olan bu
yasaklama eklentiler ve ortak yerler için
de geçerlidir.
 Bağımsız bölümlerde, dispanser,
klinik, poliklinik niteliğinde olmayan
muayenehaneler açılabilir.
 Yargıtay içtihatları, muayenehane
kavramını tıp doktorları ve diş
hekimlerinin müstakil ve münferit
olarak mesleklerini icra ettikleri
yerler olarak belirlemiştir.
 Büro, aldığı eğitime bağlı olarak fikir üretip
pazarlayan, müstakil ve münferit çalışan kişinin
çalışma yeri olarak tanımlanabilir.
 Yönetim planında yer alan ve bağımsız
bölümlerin tapuda kayıtlı nitelikleri dışında
kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir
hükmün veya bu hususta alınmış bir kat
malikleri kurulu kararının varlığı, doktor
muayenehaneleri ve bürolarla ilgili istisnaları
geçersiz kılar.
 6111 sayılı yasanın avukat ve mali müşavirlere
meskenlerde çalışabilme hususunda tanıdığı
süre 25.02.2013 tarihinde dolmaktadır.
YÖNETİM PLANI
Madde 28 Yönetim ile ilgili olmayan hususlara
yönetim planında yer verilemez.
Her nasılsa yer verilmiş olması
halinde bu hükümler geçerli olmaz.
Örneğin bir veya birkaç kat malikine
mülkiyet ve benzeri ayni hak
sağlayıcı hükümlere yönetim
planında yer verilemez.
 Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle
açılacak olan davalarda husumet tüm kat
maliklerine yöneltilmelidir.
 Uygulamada yönetim planı değişikliğinin iptali
istemiyle açılan davalarda hem değişikliğe karar
verilen kat malikleri kurulu kararının hemde
değişikliğin iptali istendiğinden, Kanunun 38.
maddesine 5711 Sayılı Kanunla eklenen fıkra
uyarınca yalnızca yönetici hasım gösterilerek
dava açılması da olanaklı hale gelmiştir.
 Yönetim planı değişikliğinin veya yönetim planı
hükmünün iptali davalarında mahkemece
yapılacak inceleme, değişikliğin usule uygun
yapılıp yapılmadığı, değişik hükmün veya iptali
istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve
kanuna uygun olup olmadığı hususlarında
olacak, verilecek karar değişikliğin veya
hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret
kalacak ve hakim iptal ettiği hükmün yerine
yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat
maliklerinindir.
TOPLANTILAR
Madde 29 Olağan toplantının hangi tarihte yapılacağı tapu
kütüğünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş
olmalıdır. Yönetim planının olmaması veya yönetim
planında olağan toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm
bulunmaması hallerinde ise olağan toplantı her takvim
yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda
ikinci yılın ilk ayı)
 Olağanüstü toplantı yapılmasını gerektiren sebebin
gerçekten önemli olup olmadığını belirleme yetkisi kat
maliklerinin olup, hakimin bu hususa müdahale etmesi
istenemez.
 Kat malikleri kurulunun olağan toplantıları ile olağanüstü
toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik,
olağanüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına bağlanmış
olmasıdır.
TOPLANTI VE KARAR NİSABI
Madde 30 Kat malikleri kurulu kat maliklerinin
sayı ve arsa payı bakımından
yarıdan fazlası ile toplanır. Burada
sözü edilen kat malikleri sayısı,
anagayrimenkuldeki tüm bağımsız
bölümlerin maliklerinin sayısıdır.
 Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri
kurulunun olağan toplantılarında
olduğu kadar olağanüstü
toplantılarında da uygulanacaktır.
 Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümde malik olması
durumunda o kişi maliki olduğu bağımsız bölüm sayısı
kaç olursa olsun tek bir malik olarak dikkate alınacaktır.
 Kat malikleri kurulunun alacağı bazı kararlarla ilgili olarak
toplantı ve karar yeter sayıları açısından Kanunla
düzenlenmiş hükümler saklıdır.
Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda
basit çoğunlukla toplanıp karar alabilecek iken, önem
arzeden ve bu nedenle Kanunda özel olarak düzenlenmiş
bulunan konularla ilgili kararları o konuları düzenlemiş
olan Kanun maddelerinde öngörülen çoğunluğu
sağlayarak alabilecektir.
OY KULLANMA
Madde 31 Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır.
 Birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat
maliki, malik olduğu her bir bağımsız bölüm
için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bu
kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, tüm
bağımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden
fazla olamayacaktır. Burada sözü edilen 1/3
oranının hesaplanmasında kesirler dikkate
alınmayacaktır.
 Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak
mümkündür.
Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre
vekalet akdi herhangi bir şekil şartına bağlı
olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir. Bu itibarla
bir kat malikinin vekili olduğunu söyleyerek
toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin
bu isteğinin kabulü gerekmektedir. Yazılı olması
vekaletin geçerlik değil ispat şartıdır. İlgili kat
malikinin vekiline ve yaptığı işleme icazet
vermesi her zaman mümkündür.
 Kat malikleri kurulu toplantısına
katılacak olan bir vekil, tüm oyların
yüzde beşinden fazlası için oy
kullanamaz.
 40 (kırk) ve daha az sayıda
bağımsız bölümü olan
taşınmazlarda bir kişi en fazla iki
kişiye vekalet edebilecektir.
KARAR İPTALİ
Madde 32 Kat malikleri kurulu kararları, kuruluş sözleşmesine,
yönetim planına ve Kanuna uygun olmadığı mahkemece
saptanmak suretiyle iptal edilinceye veya kat malikleri
kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle
değiştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya
devam edilirler.
 Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı
değiştiren yeni bir kurul kararı da alındığı tarihten itibaren
hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları
etkilemez. Bu nedenle iptali için mahkemeye başvuruda
bulunulmuş veya değiştirilmesi için kat malikleri kurulu
toplantıya çağrılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması
veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını
beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu
kararının uygulanmasına devam edilir.
 Anagayrimenkulün gündelik kullanım şekli
ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar,
öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli,
sonuç alınamaması halinde mahkemeye
başvurulmalıdır.
 Anagayrimenkulün veya bağımsız
bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen
hususlarda ise kat malikleri kuruluna
gidilmeksizin doğrudan mahkemeye
müracaat edilmesi mümkündür.
HAKİM MÜDAHALESİ
Madde 33 a)Karar iptali istemiyle dava açma hakkı
-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan
karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat
malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir.
-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin
iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı
oy kullanmış olmaları halinde mümkündür.
-Kat malikleri kurulu toplantısına ve oylamaya katılıp çekimser oy
vermiş olan kat maliklerinin de aykırı oy kullanmış olan kat
malikleri gibi dava açma haklarının bulunduğu kabul edilebilir.
-Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile
katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini
isteyemezler.
 b)Dava süresi ve niteliği
-33. maddenin, 5711 Sayılı Kanunla değişik birinci
fıkrasına göre, kat malikleri kurulu toplantısında alınan
kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık
sürelere tabidir.
-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya
aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızınolan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde
başlar.
-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olan kat
maliklerinin dava süresi de bir aydır. Ancak bu gibi kat
malikleri yönünden dava süresi kararı öğrendikleri
tarihten başlar.
 Karardan itibaren 6(altı) ay geçmekle dava hakkı -tüm
malikler için- düşer.
 c)Süreye bağlı olmayan iptal davaları
-Kat malikleri kurulu kararının yok
hükmünde olması veya mutlak butlanla
hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası
süreye bağlı olmadan açılabilir.
 Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte
olup, mahkemelerce kendiliğinden(resen)
dikkate alınmak durumundadır.
 Karar iptali davalarında husumet, esas olarak, razı
olunmayan kat malikleri kurulu kararına olumlu oylarıyla
katılan kat maliklerine düşmekte ise de, Kanunun 38.
maddesine eklenen fıkra hükmüne göre kat maliklerini
temsilen yöneticiye yöneltilmesi de mümkün ve yeterli
olacaktır.
 Borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle
açılacak davalarda husumet o kat malikine veya
bağımsız bölümü kullanan kişiye yöneltilmelidir. (böylesi
durumlarda hem kat malikine hem de kullanıcıya
husumet yöneltilmesi hükmün infazı sırasında ortaya
çıkabilecek zorlukları önleyecektir)
 Verilecek kararın önemli bir özelliği,
yapılmasına veya yerine getirilmesine karar
verilecek olan iş için ilgilisine belli bir süre
tanınacak olmasıdır.
 Uyuşmazlığın taraflarından birine veya hepsine
mahkemece yüklenecek ve belirli süre içinde
yerine getirmeleri gerekecek olan işler,
yargılamanın devamı sırasındaki ara kararları
ile değil, yargılamanın tamamlanması ile
kurulacak olan hükümde belirlenecektir.
YÖNETİCİ ATANMASI
Madde 34 Sekiz’den az bağımsız bölümü bulunan
anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu
olmamakla birlikte, yönetici atanması
mümkündür.
 Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğu tarafından atanır.
 Mahkemenin anagayrimenkulün kat malikleri
kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için
gereken koşullar, kat maliklerinin
anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamaları
veya toplanıp bir yönetici atayamamalarıdır.
 Böyle bir istem ile dava açıldığında mahkemece
yapılacak olan inceleme, kat malikleri
tarafından yönetici ataması için toplantı
yapılmış olup olmadığı, yapılmış ise sonuç
alınıp alınmadığı, 8 den az bağımsız bölüm
bulunan hallerde ise bu kurala ek olarak
anagayrimenkule bir yönetici atanması gerekip
gerekmediği hususları ile sınırlıdır.
 Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf
olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp,
mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini
“mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak
kararını tüm kat maliklerine tebliğ edecektir.
 Kanuna uygun olsun olmasın kat
malikleri tarafından atanmış bir
yöneticinin varlığı halinde, bu
yöneticinin atandığı kat malikleri
kurulu kararının iptali sağlanıp
yönetim boşluğu oluşturulmadan
mahkemece yönetici ataması
yapılamaz.
HUSUMET
Madde 38 Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
hakkında açılacak olan davalarda husumet
yalnızca yöneticiye yöneltilebilecektir. Bu
hak, davacı tarafa tanınmış seçimlik bir
hak olup, husumetin karara katılan kat
maliklerine yöneltilmesi suretiyle dava
açılması da olanaklıdır.
 Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya
toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.
 38. maddeye ek fıkranın uygulamasında önemle ve
özelikle dikkate alınması gereken husus, yöneticiye
husumet yöneltilerek dava açılabilmesi kolaylığının
yalnızca karar iptali davaları için geçerli olduğudur. Ek
fıkra hükümlerinin kıyas yoluyla diğer davalarda
uygulanması olanaklı ise de, özellikle arsa paylarının
düzeltilmesi, kat irtifakının sona erdirilmesi, kat
mülkiyetinin sona erdirilmesi gibi mülkiyet hakkını
ilgilendiren davalarda husumet yine bağımsız bölüm
maliklerine yöneltilmelidir.
DENETİCİ
Madde 41 34. madde hükmünden farklı olarak denetçi veya denetim
kurulu atanması zorunluluğu yoktur. (Toplu yapılarda
zorunlu olduğu söylenebilir)
 Atanmasında zorunluluk bulunmadığından, kat malikleri
kurulu tarafından atanmadığından veya atanamadığından
bahisle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim
kurulu atanması istenilemez. (Toplu yapılarda
istenilebileceği söylenebilir)
 Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan
husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın
mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerektiğidir.
FAYDALI İLAVE
Madde 42 Ortak yerlerde yapılmak istenen değişiklikler,
ortak yerlerin düzgün hale konulmasına veya
buraları kullanmanın daha rahat ve daha kolay
hale getirilmesine veya buralardan elde
edilecek faydanın çoğaltılmasına yönelik ise,
kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
alacakları bir karar üzerine yapılabilir. Burada
sözü edilen çoğunluk, toplantıya katılan kat
maliklerinin çoğunluğu olmayıp, tüm kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından
çoğunluğudur.
 Özel bir amaca tahsis edilmiş ortak
yerlerde (sığınak, bahçe vb.)
yapılmak istenen değişikliklerde 42.
maddenin değil, 19. maddenin
uygulanması gerektiği Yargıtay’ın
yerleşik içtihadıdır.
 42. madde kapsamında yapılacak
olan değişiklikler sonucu kat
maliklerine rahatsızlık
verilmemesine özen gösterilmesi ve
böyle bir rahatsızlık doğduğunda
giderilmesi için tedbir alınması
gerektiği de yerleşik
uygulamadandır.
Bağımsız bölüm ilavesi :
Madde 44 Böyle bir ilavenin yapılabilmesi için;
-Kat malikleri kurulu bağımsız bölüm ilavesine
oybirliği ile karar vermelidir.
-İlave edilecek bağımsız bölümler de dahil
olacak biçimde anagayrimenkulün ulaşacağı
toplam bağımsız bölüm sayısına göre yeni arsa
payları belirlenmelidir. Bu belirleme işlemi de
kat malikleri kurulu tarafından oybirliği ile
alınacak bir kararla ve Kanunun 3. maddesinde
hükme bağlanmış olan usule uygun olarak
yapılmalıdır.
•
-Bağımsız bölüm ilavesine ve ilave bağımsız
bölüm de dahil tüm bağımsız bölümlerin yeni
durumdaki arsa paylarına ilişkin kat malikleri
kararına dayalı olarak tapu memuru huzurunda
resmi senet düzenlenmeli, ilave bağımsız
bölüm için kat irtifakı kurulmalı ve tüm bağımsız
bölümlerin kütük sayfalarına tescil edilmelidir.
 Önemle üzerinde durulması gereken husus, kat
mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda imar affı
kanunlarının uygulanamayacağıdır.
Önemli işler
Madde 45 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesinde,
madde kapsamına girecek olan tüm hususlarda
bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri
karar gerekli kılınmıştır.
 45. maddenin uygulanması temliki
tasarruflardan çok ortak yerlerin kiraya verilmesi
işlemleri dolayısıyla gündeme gelmektedir.
Maddede sayılmış olan dış duvarlar, çatı ve
dam, herhangi bir sınırlandırmayı ifade
etmemektedir. Diğer ortak yerlerin kiraya
verilmesi de 45. madde hükümlerine tabi
olacaktır.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Madde 46 Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile
sona erdirilemez.
 Mahkemeden yalnızca, kat
mülkiyetini sona erdiren hallerin var
olup olmadığının tespiti istenebilir.
Kat irtifakının Sona Ermesi
Madde 49 Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu
irtifakın kurulması sırasında verilen plana
göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa
maliklerden birinin istemi üzerine, sulh
hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek,
duruma göre kat irtifakının sona ermesine
veya belli bir süre için uzatılmasına karar
verir. Süre istem üzerine yeniden
uzatılabilir.
Devre-Mülk
Madde 57-65
 Devre-mülk ile ilgili hükümler 10.06.1985
tarih ve 3227 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti
Kanununa eklenmiştir.
 Dikkat edilmesi gereken husus, devremülk ile devre-tatil sisteminin birbirinden
farklı olduğudur.
 Devre-tatil sistemi ile ilgili uyuşmazlıklar
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında
değildir.
Toplu yapı
Madde 66-74
 Toplu yapı ile ilgili hükümler 5711 Sayılı Yasa ile
Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olup,
68.maddede söz edilen yönetmelik de
yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir.
 Yargıtay’a intikal eden dava dosyalarında,
kanundaki esaslara göre kurulmuş bir toplu
yapı’ya henüz rastlanmamıştır.(Mart 2012
itibarıyla)
 Bu nedenle, toplu yapı ile ilgili olarak verilmiş
emsal bir karar da yoktur.
TOPLU YAPILARLA İLGİLİ
DÜŞÜNCELER
• -Tek parsel tek yapı sistemine dayalı olarak 1965 yılında
yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanununa 1983 yılında
2814 sayılı yasayla tek parseldeki birden fazla yapıya
ilişkin hüküm eklendi.(Ek madde 3)
• -Birden fazla parselde birden fazla yapı sistemini içeren
Toplu Yapılarla ilgili hükümler ise 5711 sayılı yasa ile
2007 yılında kabul edildi.Tek parseldeki birden fazla
yapılar da toplu yapı hükümlerine dahil edildi ve ek
madde 3 yürürlükten kaldırıldı.
• Ancak henüz tasarı halinde iken 5711 sayılı yasa maddelerine
getirilen eleştiriler dikkate alınmadı, belirtilen eksiklikler ve çelişkiler
giderilmedi.Ör;
• -Sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayalı olarak karar alınması
yöntemi birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydalarıyla
uyuşmuyor
• -Ortak giderlerin arsa paylarına göre bölüşülecek olan kalemlerinde
birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydaları sorun yaratıyor
• -Toplantılar iki yılda bir yapılacak iken yönetici seçimi ve işletme
projeleri bir yıllık olarak bırakıldı
• -Gerekmediği halde yeni kavramlar
kullanıldı(vaziyet planı-yerleşim planı)
• -Toplu yapının kuruluşunu nasıl
sağlanacağı tam olarak açıklanmadı, toplu
yapının sona ermesine hiç yer verilmedi
• -Tapu kütükleri ve tapu mevzuatının Toplu
Yapının tescili için elverişli olmadığı
dikkate alınarak önce bu eksikliğin
giderilmesi gerektiği düşünülmedi
• Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay
18.Hukuk Dairesi, tapuya tescil sağlanmadıkça çok parselli toplu
yapının hukuki varlığını kabul etmedi ve genel hükümlere
(dolayısıyla 3.Hukuk Dairesine) yollama yaptı.
• 3.Hukuk Dairesi Sulh mahkemelerinin kararlarını görev yönünden
bozmak durumunda kaldı. Çoğu davada işin esasının incelenmesine
sıra gelmedi.
• Şubat 2012 tarihinde Toplu yapı davalarını inceleme görevi
18.Hukuk Dairesinde birleşti ise de bu birleşme 3.Hukuk Dairesince
verilen kararların artık 18.Hukuk Dairesince verilecek olmasından
başka bir sonuç doğurmayacak.
• Tapuya tescillerinin yol ve yöntemi bulunmadıkça Toplu Yapılara
ilişkin hükümler uygulama olanağı bulamayacak.
TOPLU YAPININ KURULMASI
•
•
•
•
Toplu Yapı Kurulabilmesi için;
-Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mal olmalıdır.
-Bu taşınmaz mal bir imar parseli olmalıdır.
-Birden fazla parsel var ise bitişik veya
komşu olmalıdır.
• -Bu parsellerde bağımsız bölümler içeren,
kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu
olabilecek yapılar olmalıdır.
TOPLU YAPI KURULMASI İÇİN
GEREKEN BELGELER
•
•
•
•
Birden fazla parsel üzerinde Toplu Yapı kurulması için;
-Her parsel için ayrıca yapılmış ve onaylanmış mimari proje,
-Tüm parselleri gösteren Vaziyet Planı ve
-Tüm parselleri kapsayan Yönetim Planı’nın düzenlenip Tapu
Müdürlüğüne verilmesi gerekir.
•
•
•
•
Tek parsel üzerinde Toplu yapı kurulması için;
-Onaylanmış mimari proje,
-Parseldeki tüm yapıları gösteren Vaziyet Planı ve
-Yönetim planının düzenlenip Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekir.
TOPLU YAPILARIN ORTAK
YERLERİ
• 1-Blok ortak yerleri
•
-Bloğun oturduğu alan içindeki yerler
•
-Özgülenmiş olması halinde bloğun
oturduğu alan dışındaki yerler
• 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak
yerler
• 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler
• 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler
• 5-Toplu yapı ortak yerleri
TOPLU YAPILARDA
KURULLAR
• 1-Blok ortak yerleri için blok kat malikleri kurulu
• 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler için blok
olmayan yapılar kat malikleri kurulu
• 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler için parsel kat
malikleri kurulu
• 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler için ada kat malikleri
kurulu
•
-Öngörülmüş ise ada temsilciler kurulu
• 5-Toplu yapı ortak yerleri için toplu yapı kat malikleri
kurulu
•
-Öngörülmüş ise toplu yapı temsilciler kurulu
TOPLU YAPILARDA YÖNETİM
ve DENETİM
•
•
•
•
Kanunda tanımlanan yöneticiler ve denetçiler;
1-Blok yöneticisi ve denetçisi
2-Parsel yöneticisi ve denetçisi
3-Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi
• Kanunda tanımlanmamış olan yöneticiler ve denetçiler;
• -ada yöneticisi ve denetçisi
• -blok olmayan yapılar yöneticisi ve denetçisi
TOPLU YAPILARDA ORTAK
GİDERLERİN BÖLÜŞÜMÜ
• 1-Kat malikleri arasında eşit bölüşülecek
olan ortak giderler
• 2-Arsa payları oranında bölüşülecek olan
ortak giderler
•
-Önce parsellere sonra parseldeki kat
maliklerine bölüştürme yöntemi
•
-Arsa paylarının paydalarının
eşitlenmesinden sonra bölüştürme
yöntemi
SEVGİ VE
SAYGILARIMLA…